[特别报道] 1月30日(周五) 揭开首尔房价暴涨的真正元凶 - 崔炳天 新增长经济研究所所长

朴钟浩的经济Plus一手掌握

박종호의 손에 잡히는 경제 플러스

大家好，我是朴正浩。

안녕하십니까 박정호입니다.

政府昨日公布了首都圈新住房供应方案。

정부가 어제 수도권에 새로운 주택공급 방안을 발표했습니다.

但开工延迟和可行性方面正引发质疑。

하지만 착공이 늦다는 점과 실현가능성에 대해선 의문이 나오고 있는데요.

当前首尔公寓价格创下十四周来最大涨幅，政策能否跟上市场速度仍是未知数。事实上每次出台这类供应政策时，围绕房价的陈年争论总是循环往复——如何看待进步政权时期的房价上涨趋势？理解当前形势需要先了解其背后的结构性原因。稍后将邀请新增长经济研究所所长崔秉天，一同剖析房价形成的结构性机制。1月31日周五，朴正浩的《经济Plus一手掌握》即将开始。

당장 서울의 아파트값이 십 사 주만에 최대폭의 상승을 기록한 상황에서 정책이 시장의 속도를 따라갈 수 있을지 미지수인 상황입니다 사실 이런 공급 대책이 나올 때마다 집값을 둘러싼 해묵은 논쟁은 도돌이표처럼 반복되는데요 진보정권 시기에 집값 상승세를 어떻게 바라봐야 하는지에 대한 부분입니다 지금의 상황을 이해하는 데에는 그 배경에 깔린 구 조 를 이해할 필요가 있다고 하는데요 집값을 형성하는 구 조 적인 메커니즘 잠시 후 최병천 신성장경제연구소장 모시고 알아보겠습니다 일 월 삼 십 일 금요일 박정호의 '손해잡히는 경제 플러스' 잠시 후에 시작합니다

今天的

오늘의

Plus环节我们将探讨推动房地产市场的无形力量。特邀新增长经济研究所所长崔秉天。欢迎您！您好。每次选举时总有人说——这话对相关从业者或持相同观点的人可能有些冒犯，但确实是存在的说法——为什么每次进步政权上台房价就涨？去年首尔房价涨幅创近十年单年最高纪录，这是该用巧合解释，还是存在某种深层逻辑？所长您长期从事相关工作，对经济有深刻见解，请为我们解析。

플러스 부동산 시장을 움직이는 보이지 않는 힘에 대해서 알아봅니다 최병천 신성장경제연구소장 모셨습니다 어서오세요 안녕하세요 자 매번 선거 때마다 뭐 이런 표현이 있지 않습니까 뭐 그쪽에 종사했던 분들 또는 생각을 같이 했던 분들에게 송구한 표현입니다 실제 있는 표현이니깐요 어떻게 진보 정권만 들어서면 집값이 오르냐 이런 얘기가 있었어요 그리고 실제 이번에도 작년 같은 경우도 최근 한 이 십 여년 기간 동안 일 년 동안 가장 서울 집값이 많이 올랐던 해로 공식적으로 통계로 확인이 되고 있는 상황인데 이걸 진짜 우연으로 바라봐야 되는 건지 아니면 진짜 무슨 맥락적인게 있는 건지 우리 소장님은 오랫동안 또 활동하셨고 또 이런 경제를 바라보신 역할을 하셨으니까 이것 좀 설명 좀 해주세요

或许需要同时观察逻辑与巧合。首先'每逢进步政府房价必涨'或'因为是进步政府所以房价涨'的说法，其实与事实有所出入。一个例证是文在寅政府时期，朴槿惠总统任内曾任国土交通部部长的徐承焕长官...

약간 이제 맥락과 우연을 좀 같이 봐야 될 것 같은데 일단은 그 진보 정부 때마다 집값이 상승한다 또는 진보 정부가 잡았으니까 집값이 상승한다 그거는 실은 약간 사실 관계랑 다르다 그걸 알 수 있는 것 중에 하나가 실은 문재인 정부 예전에 이제 박근혜 대통령 시절에 국토교통부 장관을 하셨던 분 중에 서승환 장관이라는 분이 있어요

这位是

이분은

曾任延世大学经济学教授，后来还担任过校长。他在卢武铉参与政府时期，出版了一本批评参与政府视角的经济学者著作，由三星经济研究所出版的《房地产与市场经济》一书。书中有一段有趣的章节，我简短读一下：'评估我国房地产政策时，首先需要考察房地产周期波动。韩国在1986年前只有土地数据，1978年、1989年和2002年是峰值。观察我国经济波动，扩张期约34年，出口期约78年，基本以10-12年为周期，前8年略有下滑后4年突然爆发式追赶。实际上文在寅政府前10-12年是卢武铉政府，卢武铉前10-12年是卢泰愚政府，卢泰愚前10-12年是朴槿惠政府（实为朴正熙时期）。查看当时数据可见价格暴涨后长期低迷的循环模式。在座年长者可能记得，卢泰愚政府时期情况有多严重——根据我最近看到的《韩民族日报》资料，仅媒体报道的因全租房价格问题自杀的家庭一年就有15起。'

연세대학교 경제학과 교수였고 나중에 총장까지 하신 걸로 알고 있는데 이분이 노무현 참여정부 시절에 참여정부에 대한 어떤 경제학자의 시선을 비판하는 삼성경제연구소 낸 부동산과 시장경제라는 제목 책이 있어요 제목이 재밌는 단락이 있는데 아주 짧게 읽어드리면 우리나라 부동산 정책을 평가하기 위해 먼저 살펴봐야 할 것은 부동산 경기변동에 관한 것이다 그래서 우리나라는 팔 십 육 년 이전에는 토지 데이터만 있거든요 그래서 칠 십 팔 년, 팔 십 구 년, 이 천 이 년이 정점이었다 그러면서 우리나라 경기 변동을 보면 확장기는 대략 삼 십 사 년 수출기는 한 칠 십 팔 년 정도 돼가지고 약 십 년, 십 이 년을 주기로 한 팔 년간 약간 찌그러졌다가 사 년간 한꺼번에 팡 하고 따라잡는다는 거예요 그래서 실은 문재인 정부 약 십 년 십 이 년 이전이 노무현 정부 노무현 약 십 년 십 이 년 이전이 노태우 정부 노태우 정부 십 년 십 이 년 이전이 박근혜 정부인데 박정희 대통령 시절인데 실제로 그때 데이터를 보면 이렇게 가격이 확 올랐다가 장기 침체가 됐다 확 올랐다가 장기 침체가 돼서 아마 여기 계시는 분 중에 연식이 되는 분들은 기억할 텐데 노태우 정부 시절에는 어느 정도로 심각했냐면 당시 제가 최근 자료 보니까 당시 한겨레 신문 자료 중에 한 해에 전월세로 집값 때문에 자살한 분이 언론에 밝혀진 것만 열 다섯 명 중에 있었어요

我不太明白当时的情况

그게 무슨 소린지 잘 모르겠습니다 당시에

由于全租价格暴涨无法控制，导致有人因绝望而全家自杀。实际上追溯价格上涨历史，过去情况更为严峻，现在相对趋于稳定。虽然文在寅政府和卢武铉政府时期房价涨幅确实超过前任政府，但朴正熙和卢泰愚时期涨幅更大。长期数据显示，从朴正熙、卢泰愚到文在寅政府，价格波动幅度实际在逐步收窄。

전월세 가격이 너무나 폭등하니까 전세가격 상승을 잡지 못해서 비관해서 가족이 동반 자살한다든가 사실은 가격 상승으로 거슬러 가면 과거가 더 심했던 거고 지금 상대적으로는 안정화되고 있는 추세인 거죠 가격 변동 폭 정도가 실제로는 노무현 정부랑 문재인 정부 때 부동산 가격이 그 이전 정부에 비해서 폭등한 것 자체는 사실인데 그 원인도 얘기할 여지가 있고 그 이전에 노태우 정부랑 박정희 정부도 가격은 그때는 더 많이 뛰었다 그래서 상대적으로 박정희 정부 노태우 정부 문재인 노무현 정부 문재인 정부에 비하면 진폭은 조금씩 줄어들고 있는 추세예요 장기 데이터를

但可以这样指出：朴正熙和卢泰愚政府时期正值我国高速增长阶段，整体地价上涨率与新兴国家类似（中国、越南都有类似现象），这可以理解为发展阶段特征。而我国结束高速增长期后，房价显著上涨多发生在进步派政府时期，这应该存在其他特殊因素吧？

보면 그런데 이렇게 지적할 수 있을 것 같아요 박정희 정부 시절 또 노태우 정부 시절에는 그래도 상대적으로 우리나라가 고도성장하는 기간이다 보니 뭔가 전반적인 뭐랄까요 지가 상승률이 우리 신흥국도 사실 비슷한 현상이 있잖아요 중국도 그랬고 베트남도 그랬고 그런 형태로 이해 해석이 돼서 어느 정도 뭐라 그럴까요 그런 거 아니겠느냐 이렇게 좀 달리 구분하고 우리나라가 이제 고도성장하는 기간이 지난 뒤에도 조금 집값이 좀 뭐랄까요 도드라지게 올랐던 기간은 그건 진보 정부 때가 많았는데 이건 별도의 요인이 있는 거 아니냐 이렇게 얘기할 수 있잖아

关于高速增长的标准存在讨论空间。卢泰愚政府时期（1981年起）年增长率达9-11%，后因大规模供应导致房地产低迷近十年。1997年遭遇外汇危机后，若从金泳三政府接任的1992年算起，到卢武铉政府初期的2013年，11年间累计经济增长率近100%。按照72法则计算——

그 이제 고도성장의 기준이 뭐냐 보기에는 여지가 있는데 노태우 정부 때는 실은 팔 십 일 년 우리가 이제 칠 십 구 년 팔 십 년은 이 차 석유파동이 있어서 굉장히 안 좋아하고 팔 십 일 년부터 연간 성장률이 구 내지 십 일 퍼센트였어요 그러다가 이제 노태우 정부 때 공급을 어마어마하게 해가지고 실제로는 거의 십 년 가까이 부동산이 침체되거든요 그러다가 아시다시피 구 십 칠 년에 외환위기를 또 때려 맞잖아요 외환위기를 때려 맞은 다음에 그러면 노태우 정부가 공급을 왕창 한 다음에 노태우 정부 임기가 끝난 시점을 김영삼 정부가 출범한 대로 구 십 이 년 정도부터 본다고 치면 구 십 이 년부터 노무현 정부가 출범하기 이 천 이 십 삼 년 정도까지 십 일 년 치의 누적 경제 성장률 보면 거의 백 퍼센트였어요 누적 경제 성장률 한 구 십 내지 백 퍼센트 정도 될 정도고 그래서 실은 우리가 의 복리 계산할 때 칠 십 이 의 법칙이라고 있잖아요 계속 해가지고

本金翻倍所需时间的计算方法

원금이 두 배 되는 데 걸리는 기간을 계산하는

是的。经济增长率1%需72年翻倍，8%则约9年翻倍。卢泰愚政府后的金泳三、金大中直至卢武铉政府初期，年均增长率6-7%，据此计算我国总收入增长近4倍。这种累积效应可以视为后期的爆发性追赶。

거죠 그렇죠 경제 성장률이 일 프로면 칠 십 이 년 걸리고 만약에 경제 성장률이 팔 프로면 칠 년 지나면 이 배가 되는 것 같아요 구 년 지나면 팔 십 구 칠 십 이 해가지고 그래서 실은 경제성장률이 노태우 정부 이후에 김영삼 정부 김대중 정부 그다음에 노무현 정부 초반까지 역시 경제성장률이 육 내지 칠 퍼센트 십구 주년이 올랐기 때문에 실은 대충 계산을 하면 칠 십 이 의 법치를 대충 계산하면 실은 우리나라의 전체 소득 증가율이 사 배 가까이 오른 상태였어요 그게 누적되었던 게 뒤늦게 펑하고 따라잡은 걸로 봐야 되는 거죠

所以反而

오히려 그래서

大约17-18年间，虽然具体年份略有差异，但特别是卢武铉政府前夕，由于还爆发了外汇危机，经历了近12年的停滞期后，被压抑的需求一次性爆发了出来

한 칠 십 팔 년간 물론 그때 시기 시기마다 연도는 좀 약간 차이가 있지만 대략적으로 특히나 노무현 정부 직전에는 이게 외환위기까지 터졌기 때문에 한 십 이 년 가까이 정체되어 있다가 밀렸던 게 한꺼번에 올라온 걸로 봐야 되는 거죠

也就是说，这些压力恰好在进步派的卢武铉政府时期释放，是因为IMF外汇危机等因素导致被压抑的能量未能及时释放，直到情况缓解后才爆发出来，可以这样理解

그러니까 하필 그게 노무현 정부라는 진보 정부에 터졌던 것은 공교롭게 IMF 외환위기라든가 다른 요소들로 그게 응축된 에너지가 분출되지 못했다가 그런 게 수습되고 난 그때 터졌다 이렇게 해석한다는

对，没错

거죠 그렇죠

那么请允许我分开讨论。假设卢武铉总统时期是这样，接下来代表性的进步派政府就是文在寅总统时期了，那当时房价为什么又上涨了呢？

그리고 자 그럼 좀 구분해서요 그럼 노무현 대통령은 그렇다 치고 그다음에 대표적인 진보 정부가 이제 문재인 대통령일 때인데 그럼 그때는 왜 오른 겁니까?

要解释文在寅政府时期为何上涨，得先从为何被抑制说起。卢武铉政府时期——可能年长些的观众还记得——当时调控力度很大。有两个关键时点：数据显示卢武铉任内房价最高点是2007年四季度。某种程度上可以说涨到顶了自然就会回落，因为当价格上涨到一定程度，开发商觉得利润可观就会增加供应

문재인 정부 때 왜 올랐냐는 거는 왜 잡혔냐부터 봐야 되는데요 노무현 정부 때 아마 이제 많은 분들이 기억하실 겁니다 이제 좀 연식이 되시는 분들은 그래서 노무현 정부 때 엄청 많이 잡혔는데 두 가지 계기점을 가지고 노무현 정부 때 가격이 잡혀요 하나는 역대 데이터를 보면 노무현 정부 시절의 가장 고점이 언제였냐면 이 천 칠 년 사 분기로 나와요 그래서 이제 뭐랄까 오를 만큼 올랐으니까 잡힌다고 그럴까요 왜냐하면 오를 만큼 오르면 공급하는 분들도 이제 마진이 나오겠네 해서 가격이 오르면 공급도 따라 올라가요

确实如此

그렇겠죠

所以实际上刺激供应最有效的方法之一就是让价格上涨。随着供应增加，从2007年四季度开始呈现下降趋势。如果查阅写字楼数据，我记得李明博总统当时首次提出了'安居住宅'计划

그렇게 해서 그래서 실은 공급을 확대하는 가장 강력한 방법 중에 하나는 가격을 상승시키는 거야 그럼 이제 가격이 공급이 올라가니까 그래서 이 천 칠 년 사 분기부터 떨어지는 추세인데 오피스인가 가면 저도 처음에는 이명박 대통령이 보금자리주택을 발표했거든요

这

이

2008年9月底，李明博总统宣布将在未来十年内通过混合销售和租赁方式供应150万套公共住宅，但实际上当时只是宣布了供应计划，并未真正实施。就在同年9月15日——雷曼兄弟破产日，全球金融危机爆发，某种程度上可以说是世界性大萧条。严重到什么程度呢？作为自由主义经济学的发源地美国，其金融机构和欧洲金融机构普遍持有次级抵押贷款，导致危机无法平息且影响持续扩大。美国政府甚至不得不临时将银行国有化，宣称'既然我们已经国有化了就不用担心倒闭'，可见危机之严重。这场危机随后蔓延至欧洲，引发金融机构倒闭潮直至演变成财政危机，其影响从2008年持续到2012年。当时韩国正值李明博和朴槿惠政府时期，建筑业占GDP比重约10-20%，是拉动内需最直接的政策工具。因此朴槿惠政府为刺激建筑业，

천 팔 년 구 월 말에 공공분양을 한 칠 십 년간 향후 십 년간 백 오 십 만 채를 분양과 임대를 섞어서 공급하겠다 발표했는데 이 천 팔 년 구 월 말에 이명박 대통령이 한 거는 공급을 발표한 것밖에 없어요 실제로 공급된 건 없어요 그런데 그 즈음에 구 월 십 오 일 날 그날이 리먼 브라더스 파산일이에요 그래서 실은 세계 금융위기가 터지면서 어떻게 보면 세계 대공황이 터진 거죠 그렇죠 어느 정도 대공황이었냐면 미국은 자유주의적 경제학의 본국이라고 할 수 있는데 금융기관들이 서브프라임 모기지를 어지간한 데는 미국 금융기관과 유럽 금융기관들이 다 가지고 있어가지고 이게 진정이 안 돼가지고 계속 파장이 커졌죠 파장이 엄청 커지니까 미국 정부가 뭘 할 정도였냐면 은행을 일시적으로 국유화를 해버려요 우리가 국유화했으니까 걱정하지마 이제 안 망해 그럴 정도로 실은 세계 대공황이 터진 거고 팔 년 그게 이제 유럽으로 전이되어서 유럽 이제 금융기관이 부도날려 그러니까 재정위기까지 번진 건데 팔 년 구 년 십 년 십 일 년 십 이 년까지 쭉 그 일종의 세계 대공황 여파가 있었던 걸로 봐야 된 거죠 그런데 그 뒤로 정부 입장에서는 당시가 이명박 정부와 박근혜 정부였는데 우리가 흔히 내수경제 내수경제를 말하잖아요 근데 보통 건설 쪽이 우리나라에서 GDP에서 차지하는 비중이 한 십 내지 이 십 퍼센트 가까이 됐었거든요 당시에는 그러면 내수경제의 화학성화의 직빵인 정책이 건설경기 활성화예요 그래서 실은 박근혜 정부가 당시 건설경기 활성화를 위해서

啊，我想起来了

아 기억납니다

彻底取消了LTV和DTI限制

LTV, DTI를 아예 없애버리고

就是那个'只要房价合适就让你买得起房'的时代，鼓励贷款

예를 들어 집 집값이 얼마만 있으면 집사도 되게 해주겠다만 했던 시절이죠 빚

买房的著名政策。不仅是鼓励贷款买房，还完全免除多套房转让税——不是减免而是彻底取消。要知道在韩国只有两个政府实行过免税政策：金大中政府和朴槿惠政府，这两个政府的共同点是房地产处于完全低迷期。当时韩国滞销房源可能比历史上总和还多，政府为刺激经济（毕竟没有政府希望经济低迷），李明博和朴槿惠政府持续放松房地产调控。就像央行通过货币和财政政策调节经济一样，房地产调控放松也必然见效。通过减免购置税等政策，这些效果在文在寅政府时期显现。我当时听从崔炅焕副总理'贷款买房'的建议——那时我两个小孩刚上小学，妻子说我工作太忙，孩子转学太频繁，不如买房。结果发现那正是市场低点：2013年11月。当时全球金融危机渐趋平息（包括希腊是否退出欧元区的风波约2012年平息），经济复苏叠加政策放松，房价从2013年底开始上涨。我虽只买了小公寓，但从膝盖价买到肩膀价...这也是我对朴槿惠政府和崔炅焕副总理没有特别反感的原因之一

내서 집 사라는 많이 유명한 거고 빚 내서 집 사라는 정도가 아니라 다주택자 양도세 완전 면제 그냥 뭐 중과 완화 이런 게 아니라 제로 다주택자 그게 없으니까 맘녹하십시오 그래서 양도세를 그러니까 중과는 특히 이제 문재인 정부 때 들어온 거고 양도세를 면제의 정부는 아예 면제한 정부는 우리나라에 두 개 정부밖에 없어요 김대중 정부랑 박근혜 정부 김대중 정부와 박근혜 정부의 공통점은 뭐냐 부동산 가격이 완전히 침체기 그래서 하우스 푸어 미분양 아마 그때 미분양이 우리나라 역대 미분양 다 합친 거보다 더 많을 것 같은데요 그럴 정도로 그래서 그런 식으로 오랫동안 부동산 가격이 정체되니까 정부 입장에서는 경기 활성화 차원에서 왜냐하면 어느 정부가 자기 경기가 안 좋은 걸 원하겠어요 그래서 이명박 정부와 박근혜 정부가 계속 부동산 관련 규제완화를 열심히 했죠 그래서 한 축으로는 우리가 이제 경제학에서 중앙정부나 중앙은행이 통화정책과 재정정책을 통해서 경기를 조절하는 거잖아요 그런 것처럼 부동산 규제환화라는 걸 꾸준히 하면 반드시 효과가 작동한다고 해야 되거든요 그래서 세금 관련된 규제환화 취득세 감면 온갖 정책을 다해서 실은 그게 문재인 정부 때 올랐는데 제가 이제 그때 우리 최경환 총리께서 빚넷을 집 사라 그래서 제가 이제 꼬맹이 두 명이 다 초등학생이었거든요 애기 엄마가 제가 그때 이제 국회 보좌관하면서 약간 워크홀릭을 지내고 있는데 우리 애들 너무 전학 자주 가면 그러니까 좀 집을 사자 그래서 제가 최경환 부총리가 하는 말대로 빚을 내서 집을 샀어요 근데 그게 알고 보니까 저점이었던 거예요 그게 언제였냐면 이 천 십 삼 년 십 일 월이었어요 그래서 일종의 박근혜 정부나 이명박 정부가 규제완화를 열심히 해서 그리고 세계 대공황이 좀 진정되는 분위기였거든요 그리스가 탈퇴한다 만다 할 때 포함해서 대략 십 이 년경부터 진정됐거든요 그래서 세계 경제가 진정되고 성장률이 누적되어 있고 그리고 규제 완화 효과를 해서 십 삼 년 말경부터 이렇게 올라가던 중이어서 제가 이제 결과적으로 그냥 조그만 아파트이긴 한데 발바닥은 아니고 복숭아뼈 쯤에 사게 됐거든요 무릎에서 사서 어깨에서 팔라비 이렇게 했지만 제가 최경환 부총리를 제가 해서 박근혜 정부랑 최경환 부총리를 별로 싫어하지 않는 이유 중에 하나가 그것도 있는데

出于个人原因，总是对他们

개인적인 이유로 개인적인 이유로 항상 그분들한테

抛开其他政治批评不谈，2013-2014年确实是韩国房地产低谷和上升期。2017年大选时有五位候选人：洪准杓、安哲秀、刘承旼、沈相奵等

다른 정치적인 비판은 좀 다르게 하더라도 그때가 그래서 십 삼 년, 십 사 년이 실은 우리나라 부동산 저점이었고 오르던 중이었다 그래서 아마 그거는 당시에 대통령으로 이 천 십 칠 년에 대선에 출마한 분이 다섯 분이었는데 홍준표 씨가 당선되었던 안철수 씨가 당선되었던 유승민 씨가 당선되었던 심상정 후보가 당선되었다

无论如何这都是必然会发生的事情，对吧？那么我来总结一下。进步政权时期房价上涨的事实，仔细分析起来，其中部分原因恰好是之前为克服重大内外经济危机过程中产生的各种结果的连锁反应，这些效应恰好在随后的进步政府时期不可避免地显现出来。换句话说，即便当时不是进步政权当选，而是保守政权当选，同样的事情也会发生——这就是您要表达的脉络吧？

어차피 일어날 수밖에 없었던 일이었다 그렇죠 그럼 정리 한번 하겠습니다 진보 정권에서 부동산 가격이 올랐다라는 것이 사실 자세히 살펴보면 그 원인 중에 일부는 그 전에 마침 공교롭게 있었던 큰 내부 또는 외부의 경제위기를 극복하는 과정에서 있었던 여러 결과물들이 파급 효과가 마침 그다음 들어섰던 진보 정부에서 일어날 수밖에 없었고 그건 달리 말하면 그때 진보 정권이 당선되지 않더라도 보수 정권이 당선됐다 하더라도 똑같은 일이 일어났을 정도의 맥락이었다 이런 설명이시네요

是的，没错

네 맞습니다

那么换个说法就是，当观察这些经济周期和各种经济趋势时，该涨的房价终究会涨——您是这个意思吧？

그러면 이건 달리 말하면 그런 여러 가지 경제적인 사이클 경제적인 어떤 여러 가지 흐름 이런 걸 봤을 때 오를 부동산은 결국 올라요 그 얘기시네요

因为根据我的计算：假设经济增长率3%加上通胀2%，合计名义增长率就是5%。如果崔秉千的公寓原值10亿韩元，在韩国经济持续5%增长的情况下，粗略计算12年后正常应该达到多少呢？大约是18亿韩元。但如前所述，韩国过去经验值显示存在经济波动——这里说的是历史经验而非预测未来。比如过去10年名义价格看似维持在10亿韩元，实际上由于经济增长，连汝矣岛冷面价格都在上涨。计算发现8年后实际价值已跌至约6.8亿韩元，之后被压抑4年的涨幅会

왜 그러냐면 제가 한번 계산을 해봤는데요 경제성장률이 삼 퍼센트고 물가가 이 퍼센트라고 가정을 하면 그걸 합쳐서 오 퍼센트가 되는 거잖아요 명목 성장률이 오 퍼센트 또는 실질 성장률 오 퍼센트도 마찬가지인데 오 퍼센트가 만약에 최병천 집이 아파트가 십 억이었다 그러면 그게 꾸준히 우리나라가 오 퍼센트씩 올랐다 가정을 하면 대충 계산하면 십 이 년 지나면 얼마 정도로 대충 될 것 같으신지 한번 그냥 대충 좀 보시면 십 이 년 정도 지나면 얼마가 되는 게 정상이냐면 십 팔 억이 되는 게 정상이에요 그런데 앞에서 말씀드린 것처럼 대략 우리나라는 이게 이제 과거의 경험치 그러니까 경기변동이 작동했다는 게 경험치를 얘기하는 거지 미래를 얘기하는 건 아니에요 미래는 계속 변하니까 그동안은 칠 십 팔 년간 위축되었으면 명목가격은 최병천 집은 십 년째 십 억이야 라고 말하지만 올랐잖아요 경제성장률이 꾸준히 됐기 때문에 하다못해 여의도에 있는 정인면호 가격도 뭐 냉면 가격도 오르고 그러는데 그걸 계산을 해보면 팔 년 정도 지나면 실제로는 육 점 팔 억 정도로 떨어진 거예요 명목 가격이 설령 십 억이라 하더라도 다른 게 다 올랐기 때문에 그러다가 그 육 점 팔 억 정도로 팔 년 차에 떨어졌다가 밀렸던 거를 사 년 치에

一次性补涨上来？

한꺼번에 해보면?

18

십 팔

亿韩元一次性飙升。所以截取4年时间段来看涨幅可达2-3倍，而12年周期的涨幅其实与其他资产

억까지 한꺼번에 쫙 올라가는 거죠 그래서 사 년을 단면으로 잘라서 보면 두 배 내지 많으면 세 배 정도 올라간 걸 보이고 십 이 년치를 보면 실은 다른 거랑 비슷하게

是同步的

올라가는 거죠

甚至可以说涨幅相对较小

또는 심지어 적게 올라가는 편이다

所以简单来说，您的意思是当物价上涨时，作为商品的房地产和公寓价格理应遵循相似涨幅，这是合乎逻辑的，对吧？

그러니까 그 얘기도 쉽게 풀어서 말씀드리면 물가가 올라가면 부동산도 아파트도 물건인데 비슷한 수준으로 올라가는 게 이치 아닙니까 그 말씀이신 거잖아요

没错。尤其是2000年后新冠疫情爆发导致流动性激增，无论是比特币、加密货币还是股票都普遍上涨的时期。我特意观察了汝矣岛人气冷面店——我也很喜欢吃冷面——正仁面屋的价格涨幅。结果发现江南、瑞草、松坡、麻浦、龙城、城东这六个代表韩国顶级地段的区域，其公寓均价涨幅竟不及这家冷面店。当然这算是高端冷面，但通过对比可见，总体物价涨幅与房地产是同步的。长期来看，与其他商品比较也能得出相同结论。

그렇죠 제가 심지어는 지금 이 천 년 이후에 특히나 이 천 년 이후에 코로나가 터져가지고 코로나 유동성이 엄청 심했잖아요 그래서 비트코인이 됐건 암호화폐가 됐건 주식이 됐건 다 올랐던 시점인데 그냥 여의도에 있는 사람들이 좋아하는 냉면 중에 저도 냉면을 좋아해서 정인면옥이라고 있어요 근처에 거기 가격이 얼마인지 올랐는지 봤어요 그래서 강남, 서초, 송파, 마포, 용산, 성동 서울 전체 평균 아파트를 중심으로 어떻게 보면 대한민국 가장 상급지 여섯 개인 거죠 근데 그 상급지 여섯 개만큼 정인면옥 냉면 가격이 더 많이 올랐어요 그러니까 물론 냉면도 약간 상급지 냉면인 건데 대체로 다른 물가랑 비슷하게 오르고 있다라는 거를 냉면 가격을 비교해 보거나 아니면 장기적으로는 이제 그런 다른 것들이랑 비교해 봐도 비슷하게 한다는 걸 알 수가 있는 거죠

好的我明白了。您只是在解释基本经济原理：当通胀率上升时，作为代表性商品的公寓价格自然应该同步上涨，怎么可能反而下跌呢？

자 그러면 이해는 했습니다 어차피 그냥 경제적인 이치를 설명해 주신 거니깐요 물가 상승률 올라가면 대표적인 물건 중에 하나인 아파트 가격도 비슷한 흐름을 올라가야지 어떻게 그게 떨어질 수 있습니까?

或者停滞不前呢？

아니면 정체될 수 있습니까?

您是这个意思。但政府官员、地方政府首长乃至总统需要考虑无房群体的处境。如果能将房价调控得比其他商品更稳定，就能引导资金更顺畅地流向消费或投资领域。要实现这点，最直接的方法不就是增加稳定供给吗？为什么这行不通呢？

그 말씀이신데 그래도 국가의 관료들과 어떻게 보면 지자체장 또는 대통령은 서민들이 집 없는 사람도 있고 그리고 집 값을 조금 다른 물건에 비해서 안정적으로 관리를 해주면 그게 소비든 투자든 다른 걸로 더 좋은 자금이 흘러 들어갈 수도 있는 맥락도 있으니 조금 더 덜 오르게끔 하거나 아니면 좀 하여튼 안정감을 도모하면 좋을 텐데 그걸 하는 대표적인 방법이 집을 추가적으로 좀 안정적으로 공급해 주면 되잖아요 그게 왜 안 될까요

这首先涉及政策目标设定问题。历届政府多以价格稳定为目标，逻辑上需要抑制需求或扩大供给。但公寓供给从决策到实现通常需要10-15年（别墅类有所不同但存在规模限制）。考虑到总统五年任期，宣称'15年后将稳定房价'本质是供给政策，而短期只能依靠需求抑制——主要通过两种方式：收紧贷款限制流动性，或通过增税抑制购买。卢武铉政府引入LTV/DTI等贷款限制并加税（特别是保有税），文在寅政府也采取类似金融管制措施，原因正在于此。

이제 그거는 참 그 정책의 목표를 뭘로 할 건지 문제부터 시작하는데 일단 특히나 이제 역대 정부들은 가격 안정화를 목표로 많이 했어요 그렇죠 가격 안정을 하려면 논리적으로 우리가 수요를 억제하거나 공급을 확대한 건데 공급 확대는 지금 의사결정을 해도 보통 특히 아파트 같은 경우는 십 년 또는 십 오 년 이후에 공급이 되거든요 물론 이제 빌라 같은 건 좀 다르긴 하지만 빌라는 좀 덜 선호하는 게 있기 때문에 그리고 빌라는 대규모를 어떻게 하는 건 좀 한계가 있거든요 그래서 사실은 역대 정부가 대통령 임기가 이제 오 년이잖아요 그러면 오 년 임기를 마주했을 때 내가 어떻게 하면 가격을 안정화시킬지 그래서 국민들한테 제가 십 오 년 후에 부동산 가격을 안정화시켰습니다라고 말하는 게 실은 그게 일종의 공급 정책인 거고 단기에 쓸 수 있는 건 결국 수요억제 정책인데 수요억제 정책이라는 건 크게는 이제 두 가지인 거죠 하나는 이제 대출을 규제하거나 그래서 유동성을 확 줄이거나 아니면 세금을 이런저런 방식으로 높여서 뭔가 이제 그 매입을 좀 억제시키거나 그런게 실은 노무현 정부 때도 그래서 뭐 ltv dti도 도입하고 뭐 각종 대출 규제도 하고 그 다음에 세금도 그렇게 한 거고 특히 이제 보유세를 많이 활용했었죠 문재인 정부도 유사한 패턴으로 금융 규제와 대출 규제와 세금 규제를 많이 했던 이유인 거죠

您是指不得不加强管制。那么您如何评价近期管制效果？是认为管制已证实无法抑制房价，还是认为管制仍具成效？

규제를 많이 할 수밖에 없었다이 말씀이신 건데 그럼 규제로 집값이 안 잡히는게 요 근래 다 확인이 됐다고 평가하세요 이 근래에 확인이 됐다고 평가하세요 아니면 규제도 효과가 있었다고 평가하십니까

严格来说，调控政策需要我们辩证看待。一方面，政府调节经济波动的手段有货币政策和财政政策，这些确实有效。比如极端情况下全面禁止贷款，就能起到抑制货币总量的作用。但从那时起，无论是国民还是政策制定者都需要审慎判断。举例来说，有些青年可能有资产性收入但工资收入不错——比如年薪五千万、一亿甚至一亿五，但因父母不算富裕而缺乏资产。对于这些收入尚可但缺乏资产的30-40代青年，严格贷款调控虽能抑制房价，却无助于他们置业，本质上也无助于改善资产获取渠道。我们常说的'资产两极分化'，解决之道本应是帮助人们获得资产。调控虽有效果，但同时也抑制了大量青年购房需求，这就涉及政策优先级的价值判断问题了。

이제 규제는 엄밀히 말하면 우리가 좀 양면을 같이 봐야 되는데요 하나는 정부가 경기 변동을 조정하는 방법이 통화정책과 재정 정책이잖아요 그러면 이제 효과가 있긴 있거든요 예를 들어서 대출을 극단적으로 말해서 대출을 전면 금지한다 그러면 총 통화량을 억제하는 효과가 있기 때문에 이제 작용이 있긴 있죠 거기서부터는 우리가 이제 국민들도 그렇고 정책 당국자로 판단해 볼 여지가 있어요 예컨대 청년들 중에 자산 소득은 있지만 예컨대 연봉이 괜찮은 일자리를 좀 다니고 있다 내가 뭐 하다 못해 연봉이 오 천 만 원이든 일 억이든 일 억 오 천 이든 있는데 부모님이 아주 넉넉하진 않았어가지고 자산이 없는 청년들이 있을 수 있잖아요 삼 십 대 사 십 대 중에 그러면 편의상 그거를 소득은 괜찮은데 자산이 없던 청년들 이 친구들한테 대출을 강력하게 규제하는 것은 부동산 가격을 잡는 것은 도움이 되지만 내 집 마련에는 도움이 안 되는 거거든요 그리고 실은 자산에 대한 접근권에는 도움이 안 되는 거예요 일종의 우리가 자산 양극화라는 말을 하는데 자산 양극화라고 얘기하는데 자산 양극화를 줄이는 가장 좋은 방법은 자산을 살 수 있도록 도와주는 거거든요 그런 점에서 억제하는 건 도움이 됐지만 그 수많은 청년들이 부동산 내 집 마련에는 좀 억제하는 측면이 있기 때문에 내 집 마련도 같이 억제하는 거거든요 그래서 어느 게 더 중요한 정책인가 거기서 약간 가치관의 문제가 좀 판단할 필요가 있는 거죠

我理解您的意思。但在价值取向上，我们确实面临这样的问题：当政策目标是'稳定房价'时——这里用'稳定'而非'下跌'——若能将需求抑制政策与供给政策双管齐下，效果理应更好。

네 무슨 말씀인지 이해했습니다 그런데 이 가치관에 있어서도 예를 들어서 우리 이런 게 있잖아요 정책적 수단이 여러 가지가 있는데 그 목표는 예를 들어 집값 안정이다.

这是常识。但历届进步派政府——这里该说进步派政府还是首尔市政府有些模糊，因为地方政府在建设领域也拥有很大权限——

안정이란 표현을 쓰겠습니다 안정이라고 얘기했으니까 하락이 아니라 그럼 안정이라고 했었을 때 그 수요를 억제하는 정책에다가 공급을 같이 하는 정책을 동시에 썼을 때 효과가 더 높을 거 아니겠습니까 상식적으로 근데 역대 진보정부 이게 진보정부를 얘기해야 될지 아니면 서울시장을 얘기해야 될지 좀 애매한 게 왜냐하면 지자체장도 또 건설과 관련돼서 많은 권한이 같이 있을

赋予的权限

것 같아요 기적을 주는 그

确实很大。但首尔市政府在进步派执政时期是否真的积极推动供给？我对此存疑。

권한이 엄청 많죠 그런데 서울시가 그러면 그 진보 정보 때 과연 공급에 대해서 적극적이었느냐 저는 거기에 대해서도 의구심이 있거든요

从历史数据看，若从卢泰愚政府算起，卢政府时期可谓空前绝后地大量供应。之后从金大中政府到卢武铉、李明博、朴槿惠政府，其实供给量也随房地产周期波动。

그런데 이제 그 역대 데이터를 보면 그러니까 우리가 이제 노태우 정부 때부터 쭉 본다고 치면 노태우 정부는 약간 넘사벽이었다고 봐야 되고 워낙 이제 많은 공급을 했으니까 그 이후에 정부는 뭐 김대중 정부 이후에 뭐 노무현 정부 이명박 박근혜 정부 보면 이게 실은 공급도 부동산 경기변동 약간 움직여요

因为

왜냐하면

当价格走低时，供给方利润空间压缩。众所周知，再开发项目总是在房价上涨时活跃，在市场低迷时就会萎缩。

가격이 낮아지면 공급하시는 분들 입장에서 마진이 잘 안 나오거든요 개발 수치타산이 잘 안 나오는 측면이 있기 때문에 잘 아시다시피 재개발 재건축도 가격이 상승할 때 재개발 재건축이 좀 활성화되고 가격이 어려울 때는 재개발 재건축도 약간 위축되거든요

确实会这样，经济

그렇게 되겠죠 경기

会受到影响吧。实际上回顾历届政府，进步派政府时期供应量确实没有更少

타겠죠 실제로는 역대 정부를 보면 진보 정부라 그래서 공급이 실제로 더 적진

并非如此。考虑到经济等因素时，进步派政府并未忽视供应问题。我明白您的意思了。未尽话题我们将在下个环节继续

않았다 경기 같은 것도 보고 이런 걸 다 감안했었을 때는 진보 정부라고 공급에 등한시 했던 건 아닙니다 그 말씀이시군요 일단 알겠습니다 못다한 이야기는 이 부에서 마저 이어가겠습니다

世间所有知识都通向经济的时刻——朴正浩的《触手可及的经济Plus》

세상 모든 지식이 경제로 통하는 시간 박정호의 손에 잡히는 경제 플러스

今天我们邀请到新增长经济研究所所长崔炳天，探讨过去推动房地产市场的力量。前面已讨论了很多内容，我先做个总结：您提到房地产作为商品之一，其涨幅与物价上涨率相当是基本经济原理；关于进步派政府时期房价为何上涨，不能简单归因于政权属性，当时的经济形势和机制决定了即使非进步派执政房价也会上涨；您还分享了关于经济周期的精辟见解。但回到最后我问的问题：稳定房价需要动用所有政策手段仍非易事，进步派政府时期无论是首尔市长还是中央政府，都曾解除重建再开发区域指定，这并非积极增加供应，而是更侧重保护既有价值、保留旧貌，确实存在这种倾向吧？

오늘은 최병천 신성장경제연구소장 모시고 과거 부동산 시장을 움직여온 힘 여기에 대해서 알아보겠습니다 앞서 일 부에서 여러가지 얘기해 주셨습니다 첫번째 좀 정리를 할게요 워낙 많은 얘기를 해주셔서 일단 부동산이라는 것도 물건 중에 하나다 보니 물가 상승률에 준하는 만큼의 오르는 게 어떤 경제적인 기본적인 이치고 원리다 말씀해 주셨구요 그 다음에 진보 정부 기간에는 부동산이 왜 더 올랐느냐 이렇게 얘기 했었을 때 그렇게 볼 수가 없다 바로 그 전에 있었던 경제적인 상황 메커니즘 이런 과정에서 꼭 그 당시가 진보 정부가 정권을 잡지 않더라도 부동산이 오를 수밖에 없었던 맥락들도 함께 있었음을 기억해야 된다 이런 얘기도 해주셨고 또 경기사이클과 관련된 설명도 아주 주옥 같은 말씀해 주셨습니다 그런데 다시 돌아와서 마지막에 제가 질문 드렸던 게 집값을 안정화시키는 데는 모든 정책적 수단을 다 동원해도 이게 쉽지 않은 거잖아요 그 진보 정부에서는 대표적으로 서울시장을 비롯해서 중앙정부도 마찬가지고요 재건축 재개발 지구로 지정했던 거 다 해제도 하고 뭔가 이게 적극적인 공급을 늘리는 게 아니라 참 가치 있는 일인 건 아는데 옛날 걸 지키자 보존하자 이런 데 방점 많이 찍었던 것도 사실이지 않습니까

进步派相关人士可能存在这种倾向。相比保守派，他们对供应问题确实持不同看法——有人担忧过度供应会加剧首尔人口集中，也有人认为住房普及率已超100%说明供应并不短缺。但我完全不认同这些观点，持续扩大供应才是关键。不过如您所言，李明博总统任首尔市长时期推进了大量新城建设，但2008年全球金融危机爆发后，其影响持续至2012年左右，当时韩国经济也受波及。新城解约通常征询居民意见，而当时支持者众多

그런 면이 진보정부 쪽에 있는 관계자라 그럴까요 그런 분들이 상대적으로 저는 생각을 가지고 있는 것은 사실인 것 같아요 그래서 보수 쪽 분들에 비해서 공급에 대해서 그런 건 있는데 한쪽은 어떤 분들은 서울에 공급을 너무 많이 하면 서울에 쏠림 현상이 더 있지 않냐 이런 주장을 하는 분도 있고 주택 보급률이 백 프로 넘었으니까 어느 정도 공급이 너무 부족하다는 것은 사실이 아니지 않냐 그러나 이제 저는 그런 견해는 전혀 동의하지 않고 공급은 꾸준히 확대하는 게 중요하다고 생각이 드는데 다만 앞에 말씀하셨던 이명박 대통령 서울시장 시절 대통령 시절에 뉴타운을 되게 많이 했잖아요 그런데 앞에서 말한 것처럼 글로벌 금융위기가 터진 게 이 천 팔 년이었어요 이 천 팔 년 구 년 십 년 십 일 년 십 이 년 정도 거의 한 오 년 정도 글로벌 금융위기 여파가 미국이 유럽에 계속 전이되고 있는 중이었거든요 한국 경제도 마찬가지였고 보통 뉴타운 해제는 주민들한테 당시 물어봤거든요 의견을 그런데 그걸 원하는 사람들이 되게 많았어요

啊，那时候

아 그 당시에는

因为当时房价已大幅下跌约10-20%。卢武铉政府时期房价正暴涨，人人喊着要重建再开发；而2008至2012年房价持续停滞，居民们反而都希望解约。所以朴元淳市长并非独断专行，而是在尊重居民意愿基础上解除的

왜냐하면 부동산 가격이 확 꺾여 있는 상태이기 때문에 그리고 한 십 내지 이 십 퍼센트 가까이 떨어진 상태였기 때문에 처음에 앞에서 노무현 정부 때는 부동산 가격이 폭등하던 중이었고 그때는 너나 할 것 없이 우리 빨리 재개발 재건축합시다 하다가 이 천 팔 년부터 이 천 십 이 년까지 부동산이 계속 정체되니까 서로 다 해제를 원했던 거죠 그래서 그거를 박원순 시장의 독단으로 회전하는 게 아니라 주민들의 의사를 물어서 우리 해지하겠습니다 하는 분들의 한에서 해제를 시켜준 거죠

确实如此，当时由于经济层面的原因，希望解除的人比预想的要多，所以大部分被指定为重建再开发区域的地区几乎都被解除了，可以这样理解

그랬는데 그때가 경기적인 차원 때문에 해제를 희망한 분들이 생각보다 많았고 그래서 대거 어떻게 보면 재건축 재개발과 관련된 지구 같은 걸로 지정되어 있던 것들이 거의 대부분 해제된 거다 이렇게 보는

没错，那么即使大家希望解除，我们也不能强行推进，对吧？所以这其中存在一些误解或积累的问题需要认清

거고 그렇죠 그러면 만약에 여러분들은 해제를 원해도 우리는 강행하겠습니다 이렇게 할 수 없는 거잖아요 그래서 그거는 약간 이제 그 오해 같은 거라든가 그런 게 좀 쌓여 있다고 봐야 된다

尽管如此，考虑到当时的情况，像朴元淳市长这样长期任职的官员，在其任期内房价也有过显著上涨的时期，那时是否应该更加努力增加供应呢？

그럼에도 불구하고요 또 나름대로 그때는 그런 상황이지만 박원순 시장님 같은 경우는 오랫동안 재직하셨기 때문에 그 뒤에는 부동산이 올랐던 적도 꽤 있지 않습니까 그럼 그때는 다시 또 공급을 더 하려고 노력을 해야 되지 않나요

之后确实尝试过增加供应。如之前提到的，朴槿惠总统时期房价问题突出，尤其是‘房贫族’争议和未售房产达到顶峰时，政府大幅放宽了各种限制，从2013年到2014年触底后持续上涨，供应也随之稳步增加。回顾历史，第一轮新城指定是在卢泰愚政府时期，正值房价暴涨；第二轮新城由卢武铉政府指定，同样处于暴涨期

그 뒤로는 공급을 하려고 했었죠 이러저러 공급이 앞에서 말한 것처럼 박근혜 대통령 시절에 부동산 가격이 그때 하우스 푸어 논란이 많고 미분양이 가장 최대일 때였거든요 그때 박근혜 정부가 이런저런 규제 완화를 엄청 많이 해가지고 이 천 십 삼 년 사 년을 최저점으로 계속 상승하던 중이었고 그때부터 공급이 꾸준히 늘어났죠 그리고 실제로 우리가 그냥 그거부터 생각하면 되는데 일 기 신도시 지정을 노태우 정부가 했고 그때가 폭등기였거든요 이 기 신도시 지정을 노무현 정부가 했어요 그것도 폭등기서

是这样

산 거예요

第三轮新城则由文在寅政府指定，同样是在房价飙升时期。因此，第一、二、三轮新城的指定都应被视为顺应了当时的市场趋势

삼 기 신도시 지정을 문재인 정부가 했어요 있어요 역시 폭등기인 거죠 그래서 일 기, 이 기, 삼 기 신도시 지정을 다 그렇게 됐던 걸로 봐야 되는 거죠 그

听您这么一说，进步派政府并未忽视供应问题，单看新城的规划就能明白这一点吧？现在让我们自然过渡到地方房地产趋势的讨论。与首尔近期情况不同，地方房市似乎有些低迷。今天您从历史角度谈了很多，过去是否也出现过类似情况？

말씀을 듣고 봤더니 진짜 진보 정부에서 공급에 등한시 하지 않았던 건 신도시만 봐도 알지 않느냐 이런 말씀이네요 알겠습니다 이제는 자연스럽게 지방 부동산 흐름도 여쭤 보도록 하겠습니다 서울과 요즘은 달리 지방 부동산은 좀 주춤한 거 같은 느낌이 많습니다 오늘은 통지적으로 많은 말씀해 주시니까 과거에도 그랬었던 건가요?

还是说最近首尔与地方的房地产走势差异特别明显？

아니면 요즘만 도드라지게 서울과 지방이 부동산 흐름이 다른 겁니까?

从长期数据来看，首尔与非首尔地区或首都圈与非首都圈的实际走势相似。2000年代后，中国于2001年12月加入WTO，这对韩国房地产产生了影响。具体表现为：中国加入WTO后年均经济增长率达12%，出口增长率达25%，而韩国对华出口年均增长率高达30%。根据韩国统计厅数据，收入前20%的高收入群体（五分位）占据了全国总收入的47%至50%。实际上，房地产波动的关键变量与这前20%人群的收入变化密切相关。那么韩国前20%的高收入群体是谁呢？主要是出口制造业大企业的劳动者，比如三星电子。中国入世后韩国出口年均增长约30%，三年累计增长90%，这是惊人的数字。因此，一方面釜山-蔚山-庆南地区出口激增，另一方面以三星电子为代表的高附加值区域——如京畿道水原一带（即京畿东南部的半导体产业带，延伸至龙仁东滩）与其他地区房价大幅上涨。此外，卢武铉政府还规划了十个创新城市。

서울과 비서울 또는 수도권과 비수도권의 데이터를 좀 장기로 보면 실은 비슷하게 움직였는데 이 천 년대 이후에 우리나라가 이제 중국이 WTO에 이 천 일 년 십 이 월에 가입을 해요 그게 한국 부동산에 영향을 미쳐요 어떤 영향을 미치냐면 중국이 이 천 일 년 십 이 월에 WTO 세계무역기구 가입을 하면서 중국의 연평균 경제성장률이 십 이 퍼센트 중국의 연평균 수출 증가율이 이 십 오 퍼센트 놀라운 것은 중국에 대한 한국의 연평균 수출 증가율이 삼 십 퍼센트였어요 그러면 우리나라 그 통계청 데이터를 보면 상위 이 십 퍼센트에 해당하는 오 분위 분들 소득이 상위 이 십 퍼센트인 분들 그분이 대한민국 전체 소득의 사 십 칠 내지 오 십 퍼센트를 갖고 있는 걸로 나와요 실은 부동산을 움직이는 중요한 변동은 상위 이 십 퍼센트의 소득변동이랑 연결돼 있거든요 그러면 우리나라에서 상위 이 십 퍼센트는 어떤 분들일까 생각하면 수출 제조업 대기업 노동자들이에요 삼성전자 그러면 중국이 가입한 이후에 수출을 연평균 삼 십 퍼센트 쯤 올랐다고 했잖아요 그러면 삼 년 지나면 구 십 퍼센트가 올랐단 얘기예요 거의 뭐 어마어마한 수치인거죠 그래서 하나는 부울경 지역이 수출을 대박 일으킨 거고 두 번째는 삼성전자를 비롯한 고부가가치 지역들 경기도 수원 일대가 되겠죠 경기 남동부 해당인데 반도체 벨트라고 불리는 용인 동탄까지 이어지는 그쪽 지역과 나머지 지역이 엄청나게 가격을 많이 올랐기 때문에 수도권 가격과 나머지 부울경 지역 가격 그다음에 또 노무현 정부가 혁신도시 열 개를 만들었어요

您还记得吧

기억나죠

当时政府强制迁移了部分公共机构，比如典型的世宗市等。虽然存在时间差，但从2000年代起首都圈与非首都圈差距略有扩大，但直到2015年前后又回归同步。不过最近几年数据开始分化——约2017-2018年起，首尔集聚效应强化，与非首都圈差距拉大。观众朋友们可能听说过，现在房地产市场最关键的『聪明的一套房』现象...

그래서 공공기관을 약간 강제 이주시켰잖아요 세종시가 대표적인 거고 등등 강제를 이주를 해가지고 그래서 실은 약간의 시간적 갭이 있었지만 이 천 년대부터 수도권과 비수도권이 약간 벌어지긴 하지만 이 천 십 년도 십 오 년까지는 다시 그게 같은 선으로 움직여요 그런데 최근에는 몇 년 전부터 데이터가 좀 달라졌어요 한 이 천 십 칠 년 팔 년경부터는 오히려 서울의 집중현상이 강화되고 비수도권 그다음에 이제 그런 거의 격차가 커지고 있죠 그런데 그래서 여러 가지 이제 아마 그 시청자분들 들어봤을 텐데 똘똘한 한 채

在此之前

그전에

我认为历届政府经济周期与当前房地产市场最大的不同点就是『聪明的一套房』现象。这种现象的成因在于：对多套房持有者的过度调控导致——简而言之，持有地方十套总价20亿房产的人...

역대 정부의 경기변동과 달라진 지금 부동산 시장의 가장 중요한 포인트는 저는 똘똘한 한 채 현상이다 그런데 똘똘한 한 채는 왜 발생하냐 다주택자에 대한 과도한 규제가 한마디로 말해서 지방세채 이 십 억을 가진 사람에

比起在首尔持有

비해서 서울 한

一套40亿房产的人，其购置税、持有税和转让税都更便宜

채 사 십 억을 가진 사람이 취득세 보유세 양도세가 다 싸거든요

是的

네

没错，所以你看只有我在吃亏啊。或者说，在首尔郊区拥有三套房产的人——比如我们常说的芦原道峰江北区、冠岳区这些相对边缘地带——比起在汉江带拥有一套优质房产的人，反而要承担更重的税负。

맞아요 그러니까 야 나만 손해잖아 그리고 또는 서울 변두리 지역 세 채 있는 사람 저기 우리 노도강 금천관악구로 노온도봉 강북이라고 불리는 상대적으로 변두리 지역에 세 채 있는 사람은 한강 벨트 언저리에 있는 좋은 거 한 채보다 세금만 독박을 쓰는 거거든요

所以

그래서

我从文在寅政府时期就开始指出这个问题，2018年8·30房产政策实施后反而加剧了。最近房地产市场最关键的变化就是'精挑一套'现象。

저는 문재인 정부 때부터 이게 도입이 됐거든요 이 천 십 팔 년 팔 점 삼 대책부터 도입이 됐는데 오히려 최근 부동산시장의 가장 중요한 차이점은 똘똘한 한 채 현상이다

那么换句话来说，如果没有鼓励'精挑一套'的调控政策，地方房价本可以保持与首尔房价同步上涨的稳健走势——您是这个意思吧？

그러면 그 얘긴 달리 말하면 똘똘한 한 채를 권장하는 규제가 없었다면 서울 집값 오르는 거와 동조하러 지방 집값의 흐름도 견조할 수 있었다 이렇게 평가하시는 거네요

准确来说涨幅会缩小

정확하게 말하면 그 폭은 줄어들고

但差距拉大的概率仍然很高。就是说虽然都在涨，但首尔涨得更多，地方则以较慢的速度上涨。

그래도 격차가 벌어졌을 확률이 높다 그러니까 같이 오르긴 오르는데 서울은 더 많이 오르고 지방은 좀 덜 오를 수 있는 속도로 간다

因为就像前面说的，全斗焕政府时期房价暴涨的主因是我国经济高增长。这个势能积累后一次性释放了出来。实际上历届进步政府都在流动性调控层面禁止杠杆投资，但流动性的一大支柱就是经济增长率本身，或者说出口增长率本身就是一种流动性。韩国经济直到2010年代中期都是双引擎驱动：首都圈的高附加值产业，比如半导体产业带；首尔、京畿、仁川的研发产业也很发达。而釜蔚庆地区（釜山、蔚山、庆南）同样重要，2000年代初到2010年巨济造船业聚集时，对中国出口量惊人。梁承勋教授的书中形容'连路过的狗都叼着万元大钞'，可见当时巨济地区经济之繁荣。但2010年代中期后中国开始国产化中间材料，导致我国对华出口骤减，釜蔚庆经济陷入困境，现在基本是首尔单极驱动的经济格局。所以'精挑一套'现象一方面是政策因素——对多套房持有者的过度调控，另一方面是产业结构变化导致的。

왜냐하면 그거는 앞에서 말씀드린 것처럼 노태우 정부 때 부동산이 폭등해서 가장 중요한 이유는 우리나라 경제 성장률이 높아서였어요 그게 누적돼 가지고 한꺼번에 낸 거거든요 사실은 역대 진보 정부가 유동성 규제 차원에서 지금 갭투자도 금지하고 있는데 유동성이 엄청 중요한 한 축이 경제성장률 그 자체예요 또는 수출증가율 그 자체가 하나 유동성이거든요 그런데 한국경제는 그동안 이 천 십 년대 중반까지는 투톱으로 움직였다고 봐야 돼요 수도권에 고부가가치산업 특히 이제 뭐 반도체벨트 등등 그 다음에 이제 서울 경기 인천은 R&D산업 같은 게 많이 발달했거든요 그런데 부울경도 되게 중요한 하나의 부산 울산 경남지역도였는데 그래서 실은 이 천 년 초반부터 이 천 십 년까지 거제에 조선소가 몰려 있잖아요 그때 중국에게 어마어마한 수출을 많이 해가지고 우리 양승훈 교수님이라는 분의 책을 보면 지나가는 개도 만원짜리 물고 있다는 표현이 있었어요 거지 지역에서는 개도 만원짜리 물고 다니면서 다닐 정도였다 그러는데 그렇게 이 천 십 년대 중반까지는 수도권 경제와 부울경 경제가 투톱으로 한국경제로 움직였던 건데 중국이 이 천 십 년대 중반경부터 중간재를 국산하면서 우리나라 수출이 급감을 하게 돼요 중국에 대한 수출이 그러면서 지금 부울경 경제가 매우 어려워지고 있고 서울 약간 원톱 경제로 움직이고 있다 그럴까요 그래서 하나는 똘똘한 항체 현상은 다주택자에 대한 과도한 규제 이건 정책 요인이고 산업구 조 가 바뀌고

是的，以首尔和首都圈为中心

있다 서울과 수도권 중심으로 네

应该看到，现在正是首尔和首都圈为中心的这两点导致了首尔集中现象

서울과 수도권 중심으로 이 두 가지가 지금 서울 집중 현상을 야기시키는 걸로 봐야 된다

也就是说，如果韩国经济不如往年，在这种背景下房地产也会很快趋于稳定

라는 거죠 그럼 결국 한국 경제가 예년만 못해지면 그런 맥락에서는 부동산도 곧 안정되는 거네

没错。所以房地产价格实际上正如您前面所说，我国房地产价格上涨率——可以通过土地价格数据来验证——最高时期其实是朴正熙政府时期，其次是卢泰愚政府时期。而卢武铉、文在寅政府时期我国经济已进入中速增长阶段，相对而言现在则是低速增长。目前欧洲发达国家中经济增长率超过1%的国家几乎没有，虽然偶尔会出现V型反弹的情况，但通常很少超过1.5%。不过正如前面提到的，由于房地产具有周期性波动特征，可能会经历几年低迷后突然上涨，因此从中长期来看，10-12年周期内一般不会比其他资产涨幅更大。但有一个变量需要考虑：研究全球房地产价格上涨的资料显示，像香港、澳大利亚等地曾出现过5-10倍涨幅的情况，这都是中国资本流入导致的。现在韩国也有K-pop（其实应该叫首尔流行文化），所有场景都在首尔拍摄。如果K-pop或首尔在全球持续走红，国际资本可能会涌入首尔楼市。若首尔成为全球超级明星城市，除非出台外国人限购政策，否则这将成为一个新变量。虽然人口在减少但家庭数量在增加，涨幅会比过去收窄，但外国人对首尔住宅的购买意愿可能带来不同影响

그렇죠 그래서 부동산 가격은 실은 앞에서 말씀하신 것처럼 우리나라 부동산 가격 상승률이 그러니까 토지가격으로 건 데이터를 확인 할 수 있는데요 가장 높았던 것은 실은 박정희 정부였어요 박정희 정부 때 제일 높았었고 노태우 정부 때 그 다음으로 높았었고 노무현 문재인 정부 때는 이제 우리나라 경제가 좀 더 이제 중성장이었다 그런다고 생각합니다 상대적으로 그리고 이제 지금은 저성장이죠 지금 유럽에 있는 선진국 중에 경제성장률이 일 프로 넘는 나라가 거의 없거든요 일시적으로 이제 어떤 V자 곡선 차원에서 가끔 그런 경우는 있어도 보통은 십일 점 오 퍼센트를 넘는 경우가 별로 없는데 우리나라도 앞으로는 다만 앞에서 말씀드린 것처럼 부동산은 경기변동 방식이 있기 때문에 한 몇 년간 침체되었다가 한꺼번에 오르는 특성이 있어서 중장기적으로 보면 중장기적으로 한 십 년 십 이 년 텀을 보면 대체로 다른 것보다 크게 더 오르진 않고 다만 한 가지 변수로 갈 수 있는 것은 세계적인 부동산의 가격이 올랐던 것을 연구한 자료들 보면 홍콩이라든가 호주라든가 이런 경우는 부동산이 한 일정 기간 동안 오 배, 십 배 이상 올랐던 나라들이 몇 개가 있어요 그거는 중국 자본이 들어간 경우 그래서 우리나라도 지금 케이팝 데몬헌터스 있잖아요 실은 그냥 서울 데몬헌터스였어요 나오는 장면 전체가 다 서울이거든요 사실은 K POP이 세계적으로 또는 서울이 세계적으로 너무 많이 잘 나가게 되면 서울 되게 좋은 곳이네 부동산 좀 사야지 글로벌 자금이 몰릴 경우에는 그러면 약간 서울이 글로벌 슈퍼스타 도시가 될 경우 그때는 좀 다른 변수로 그러면 외국인 매입금지법을 맞는다든가 그런 걸 하지 않는 이상 그래서 말씀하신 대로 저성장이 실은 지금 가구 수는 계속 늘어나고 있거든요 인구는 줄어들고 있지만 가구 수는 늘어나고 있고 그래서 이제 그러나 진폭은 좀 과거보다 줄어들겠죠 그래서 성장은 좀 더 줄어들겠지만 하나의 변수는 외국인들의 서울 주택에 대한 매입이 어떨지에 따라서 좀 다를 수 있겠다

这也是个重要变量。虽然我们内部经济实力可能不如从前，但首尔作为韩国代表城市，其吸引力仍可能获得国际资本的青睐从而支撑上涨潜力，是这个意思吧

그것도 중요한 변수겠네요 예를 들어서 우리 내부의 자체적인 여력은 예전만 못 할 수 있지만 그럼에도 불구하고 서울 같은 경우는 한국을 대표하는 도시가 돼 버렸기 때문에 이 매력도에 대해서 의미 있다 생각하는 외국 자본이 또 서울에 상승 여력을 또 받쳐줄 수 있다 이런 얘기군요

正如我们之前所说，价格上涨的动力归根结底是流动性——包括利率、贷款、全租房等，但本质是推动经济增长的流动性。首尔的吸引力本身也是一种流动性。要稳定房价就需要降低吸引力，但这似乎并非良策

우리가 앞에서 말한 것처럼 가격 상승의 동력이 결국은 넓게 보면 유동성이고 유동성이고 유동성이 금리도 있고 대출도 있고 그다음에 전세도 있었지만 경제성장을 자체를 하는 유동성인데 실은 서울에 대한 매력도도 유동성인 거예요 그러면 가격안정에 초점을 두려면 매력도를 저하시켜야 돼요 그러나 그게 바람직한 게 아닌 것처럼

这种平衡思维很重要。您提到流动性这个词很自然地引出了下一个问题：比如当经济增速放缓时，为刺激经济就会释放流动性，这确实会带动经济反弹。但经济增长率逐步下降时，若通过放水来防御，这些资金难道不会又流向楼市推高房价吗

뭔가 균형적 사고가 되게 중요하다 자연스럽게 유동성이란 단어를 말씀해 주셔서 다음 질문으로 이어갈 수 있게 된 거 같은데요 예를 들어서요 경제가 덜 성장하면 아니면 덜 성장할 것으로 예상되면 경기를 부양하기 위해서 또 유동성을 공급해 왔고 그것 때문에 또 약간 경기가 반등되어 왔던 것도 우리가 사실 아니겠습니까 그러면 경제성장률은 조금씩 떨어져 가지만 그걸 어떻게든 디펜스 하기 위해서 돈을 뿌리면 그게 또 아파트 상승으로 이어지지는 않나요

大量放水当然会推高房价。但实际上观察此前的货币供应量，并未达到那么大的规模。需要补充的是，现在说'房价大涨'这个说法本身就有问题——除首尔外全国多数地区房价仍在下跌。文在寅政府时期房价最高点是2021年四季度，随后2022年2月24日俄乌战争爆发引发全球滞胀，各国大幅加息。虽然近几年在降息，但相比2021年高点几乎没有地区恢复。首尔在土地交易许可制等政策前只有汉江带价格有所恢复，非汉江带甚至首尔部分地区都未恢复，地方更不用说。现在首尔周边部分地区出现的所谓'气球效应'可能是政策导致的，但李在明政府需要判断的是：所谓'房地产暴涨'这个说法本身就需要解构

돈을 많이 뿌리면 당연히 상승으로 연결되겠죠 그러나 실은 그동안 통화량을 공급한 거 보면 그 정도로 많이 공급하진 않고요 다만 좀 한 가지 보충하고 싶은 거는 지금 부동산이 많이 뛰었냐라는 말 자체가 전국적으로 보면 서울 빼고는 가격이 여전히 하락하고 있는데도 많아요 그러니까 지금 문재인 정부 때 부동산 가격의 최고점이 이 천 이 십 일 년 사 분기였거든요 그래서 이 천 이 십 이 년 이 월 이 십 사 일날 러시아 우크라이나 전쟁이 터져가지고 그때 전 세계적으로 스태그플레이션을 마주하면서 금리를 엄청나게 올렸잖아요 그래서 몇 년 전부터 금리를 내리고 있는데 이 천 이 십 일 년 최고점 대비로 회복한 데가 거의 없어요 서울에 지금 원래는 얼마 전에 토지거래허가제 십시빌호 대책 이전까지는 한강벨트 중심으로만 가격을 회복했던 거고 나머지 비한강벨트 지역 심지어 서울에서도 지방은 말할 것도 없고 지방은 그걸 회복한 데가 지금도 거의 없고 지금 서울을 일부 주변 지역에서는 약간 이제 어떤 풍선효과라고 그럴까요 규제에 대한 풍선효과로 일부 생길 수 있긴 하지만 실은 지금 이재명 정부가 판단해야 될 것 중에 하나가 서울 그러니까 부동산이 폭등하고 있냐 그 말 자체도 분해해야 된다

也就是说并非普涨，要看具体情况对吧

그러니까 전체적으로 다 오른 거 아니다 자세히 봐라 얘기군요

所以现在以汉江带为中心的江南三区、麻涌城、东大门区、广津区等汉江带地区房价上涨，但住在这里的人属于我国前5%到10%的阶层——有人通过比特币暴富，也有人靠股市突破五千点发财——各类人群都有。若将这部分人的资产增值视为全国普涨，这种判断是否合理、是否可取，我认为值得商榷。

그래서 지금 한강벨트 중심 강남 삼 구와 마용성가 그다음에 동작구 등등 광진구 등등 한강 벨트가 올랐는데 이거는 여기에 있는 사람들은 우리나라의 한 상위 오 내지 십 퍼센트에 있는 사람들 어떤 사람은 비트코인으로 대박을 친 사람도 있고 코스피 오 천으로 대박을 친 사람도 있고 여러 종류의 사람이 있을 텐데 그 사람들이 오르는 것을 마치 전국이 다 오르는 것처럼 판단하는 게 가능한 거고 바람직한 거냐 그 판단은 좀 판단의 여지가 있다고 생각이 드는 거죠

这个观点也很重要。

그것도 중요한 말씀이죠

因为实施土地交易许可制虽能通过多种方式意外抑制房价，但可能导致价格压力转移到全租/月租市场。

왜냐하면 토지거래허가제를 하면 본의 아니게 이런저런 방식으로 가격을 억제하는 효과는 있을 수 있어도 전월세 가격으로 전이될 가능성이 있거든요

确实如此。我前段时间去地方城市调研时，当地居民非常沮丧地说：'说什么房价上涨？我们这儿反而跌了。政府整天喊着要调控房价，看到那些报道真让人无语。我们辛苦一辈子买的房子还在贬值，这算怎么回事？'这种案例确实存在。从全球视角看，房地产确实呈现某种共同演变趋势——像首尔这样的国际大都市核心地段越来越受青睐，地方中心城市的热门区域也呈现类似趋势，国内外都是如此。这种趋势会持续吗？

그렇죠 사실 저도 얼마 전에 지방을 한번 다녀왔는데 그분들 하고 얘기를 나누다 보니까 너무 허탈해 하시는 거예요 아니 집값이 올랐다 게 뭔 소리냐 우리는 오히려 떨어졌는데 집값 잡겠다고 자꾸 보도하고 발표하는 내용을 보면 진짜 황당하다 나도 평생 번 돈으로 집 하나 샀는데 우린 더 떨어졌는데 이게 무슨 소리입니까 이런 얘기도 진짜 있는 건 사실이니까요 자 그러면 이런 관점에서 지금 앞서서도 말씀 주셨듯이 전 세계적으로 사실 부동산 이라는게 비슷한 뭐랄까 흐름을 보여가면서 진화하고 있는 것도 있거든요 그중에 하나가 서울과 같은 메트로폴리탄 도시 같은 경우는 더 사람들의 선호도가 높아지고 있고 그중에서도 가장 상급지라고 하는 데는 더더욱 선호도가 높아지고 있고 이런 흐름들이 있어요 그리고 또 지방에서도 지방의 거점 도시에서 가장 핵심 지역인 지역들에 대해서도 선호도가 쏠려가고 있는 게 해외에서도 많이 확인되고 우리나라에서도 각 지방의 진짜 핫플레이스 해당되는 곳은 그래도 좀 견조한 흐름을 보이더라고요 이 흐름은 앞으로도 계속 될까요

可能性很高，原因是——

그럴 가능성이 높다고 봐야 되는 거죠 왜

为什么会这样呢？

이렇게 된 거죠?

全球范围内所谓的'两极分化'现象——最近我查了GDP排名，仅中美两国就占全球43%的GDP（全球110个国家中）。各国都是如此：前10%收入群体占据了47%-50%的财富份额。这种分化源于竞争维度从社区层面升级到国家、东北亚乃至全球层面。比如若三星、海力士、现代汽车（市值前三）倒闭，我国贫富差距会骤减——但这并非好事。就像台湾称台积电为'护国神山'一样，具有全球竞争力的龙头企业虽然加剧分化，但能提升国家竞争力。随着全球化深入，人才流动也日益国际化——优秀人才会直接选择去美国工作。这种背景下，房地产也很难摆脱全球资本流动的影响。

그러니까 실은 전 세계적으로 어떤 양극화라고 보통 불리잖아요 양극화라는 건 제가 이번에 최근에 한번 GDP 순위를 뽑아봤는데 국가별 GDP 순위만 뽑아도 미국과 중국을 합치면 두 나라가 전 세계 이 백 십 개 국가가 아닌데 두 나라 합계가 사 십 삼 퍼센트예요 그리고 이제 미국도 마찬가지고 우리나라도 마찬가지인데 소득상이 십 퍼센트인 분들이 그러니까 소득상이 이 십 퍼센트 이 십 퍼센트가 가지고 있는 소득 점유율이 사 십 칠 내지 한 오 십 퍼센트 가까이 되거든요 그거는 과거에 어떤 동네 단위에서 경쟁을 하다가 경쟁이나 분업이 점점점 국가 단위, 동북아 단위 글로벌 단위 그래서 예컨대 삼성전자와 하이닉스와 지금 현대자동차가 시총 일, 이, 삼 위를 하고 있는데 만약에 망해버린다 그러면 우리나라 양극화는 확 줄어들 거 아니에요 그렇겠죠 주식 편중도도 확 줄어들 거거든요 근데 그게 우리나라 좋은 게 아니거든요 그러니까 삼성전자 하이닉스 현대자동차 같은 우리나라로 기업으로 치면 슈퍼스타 글로벌 대기업이 세계 경쟁에서 다툴 정도가 되고 대만은 심지어 TSMC에 대해서 호국지신 이렇게 얘기를 하잖아요 나라를 지켜주는 회사라는 호칭도 부칠 정도여서 TSMC 없는 대만보다는 있는 대만이 더 좋은 것처럼 삼성전자, 하이닉스, 현대차 같은 글로벌 경쟁력을 갖는 약간 좀 돋보이는 그게 실은 양극화인 측면인데 세계적으로 점점 세계 경쟁이 치열해지기 때문에 우리 과거와 좀 달라진 거죠 그리고 점점 지금도 약간 이제 학벌도 좋고 또 능력 있는 사람은 한국에서 일자리를 정하냐 그냥 미국 가서 일자리 구하지 일자리도 아예 글로벌로 구하는 게 점점 심해지고 있거든요 그런 현상은 넓게 보면 교통통신 교류가 점점 세계화되면서 벌어진 일이기 때문에 부동산 역시도 어느 정도 그런 게 작동을 할 가능성이 높다고 봐야 되는

确实如此。这种结构性趋势下，用人为政策逆转现象将更加困难。这次首尔核心区的供应对策——甚至包括在网球场多建300坪、改造邮局等——确实经过深思熟虑。但首尔居民也有合理质疑：'本已拥挤的城市，连最后能看见天空的缝隙都要提高容积率盖满房子，这真的合理吗？'对此您怎么看？

거죠 그렇군요 그럼 이것도 어떻게 보면 구 조 적인 맥락에서 전개되는 흐름이다 보니 어떻게 보면 인위적인 정책으로 이거를 거스르는 어떤 뭘까요 현상을 만들어내는 건 정말 더더욱 쉽지 않을 것 같은데 그래서 그런지 모르겠습니다만 이번 서울 뿐만 아니라 서울 중심이죠 사실 이번에 공급 대책 나온 것도 어떻게든 서울 핵심 지역에 공급을 뭘 해도 더 해보려고 세상에 무슨 테니스 코트에 삼 백 자 더 짓고 우체국 어떻게 하고 이런 것까지 다 들어가 있더라구요 그냥 고민은 정말 많이 한 거 같아요 그런데 물론 어떤 맥락에서 이 고민이 나온지는 알겠습니다만 서울에 살고 있는 시민들 입장 중에 어떤 입장도 분명 있을 거냐면 아 지금도 서울이 너무 빽빽하고 답답한데 여기에 그나마 조금이라도 빈틈 사이로 하늘이 보일 수 있는 여지가 있는 공간 마저도 용적률 높여 가지고 다 집 지어버리면 이게 과연 올바른 거냐 이런 지적에 대해서는 어떻게

您怎么看？

생각하세요?

有个概念叫'职住接近'，指的是工作地点与居住地距离相近。在韩国首尔，高薪劳动力市场集中在三个区域，我们称之为'三都心'：一是光化门一带，二是汝矣岛一带，三就是江南区。首尔共有25个区，其中容积率最低的是

직주근접이란 표현이 있잖아요 직주근접이 이제 그 직장과 주거가 가까워지는 게 직주근접인데 우리나라 서울에서는 그 고임금 노동시장이 몰려 있는 곳이 세 군데가 있어요 삼 도심이라고 표현하기도 하는데 하나가 광화문 일대 두 번째가 여의도 일대 세 번째가 이제 강남 일대인 거죠 그런데 서울에서 서울에는 이 십 오 개 구가 있는데 용적률이 제일

哪里呢？是钟路区和中区。可能是因为那里有文化遗产吧？

낮은 데가 어디냐면 종로구와 중구예요 거기는 아마 문화재가 있어서 그런가요

确实有文化遗产的因素，也可能产生了一定影响。但过去我们实行的是'职住分离'政策，

문화재가 있는 것도 있고 그 효과도 있을 수 있죠 그런데 과거에는 직주분리라고 우리가

就是工作地点和居住地分开

이제 직장과 사는 곳이 떨어져

没错。职住分离是工业资本主义时期的基本原则，尤其在英国工业革命后更为明显。那时候工厂区意味着

있는 그렇죠 직주를 분리시키는 게 과거 산업자본지 시절의 기본이어가지고 특히 이제 영국 산업자본지 해석이 벌어져가지고 거기는 옛날에는 직장이콜 공장이었고 공장이콜 매연폐수 악취였어요

所以

그래서

工厂意味着废气、废水和恶臭。因此过去会刻意将住宅区远离工厂区——也就是工作场所，这是普遍做法。韩国城市至今仍保留着这种现象。我们常说的'一期新城'是卢泰愚政府在1989年规划的，比如一山和盆唐等地。但其实在一期新城之前，更早的'零期新城'应该算是木洞和上溪洞，大约建于1984-85年，为1986年亚运会和1988年奥运会做准备。为什么选择这些地方建设新城？本质上是为了实现职住分离。至今首尔市中心容积率仍然普遍偏低——相对而言容积率较高的是永登浦区，因为那里没有文化遗产限制。但矛盾的是，市中心容积率低而外围高，这是职住分离历史遗留的问题，已不符合当下趋势。现在光化门或江南核心区早已没有工业污染，都转型为白领知识服务业岗位。当前更应该逐步提高市中心容积率——如果说过去是U型曲线，现在需要调整为抛物线型：市中心高容积率，外围低容积率。但现实恰恰相反。韩国距离香港那种模式还很远，不必过度担心这种可能性。

직장이콜 매연폐수 악취 속 이거였기 때문에 의도적으로 공장지대 그러니까 직장 근처가 집을 멀리 줬던 게 일반적인데 한국의 도시는 그 현상이 남아 있는 거예요 그래서 우리가 일 기 신도시가 노태우 정부가 발표한 팔 십 구 년에 한 일산이라든가 분당이라든가 이런 쪽이지만 일 기 신도시 이전에 영 기 신도시가 있다고 봐야 되는데 그게 목동이랑 상계동이에요 그게 한 팔 십 사 년 오 년 쯤에 만들었거든요 그래서 팔 십 팔 올림픽 팔 십 육 아시안게임과 팔 십 팔 올림픽을 염두에 두고 만들었었는데 목동과 상계동을 왜 그쪽에 만들었고 일산을 왜 그쪽에다 만들었냐면 실은 직주 분리를 좀 시키려고 그랬던 거죠 그래서 서울의 도심은 용적률이 지금도 다 낮아요 그래서 서울에서 용적률이 그나마 잘 높은 데가 영등포 쪽인데 오히려 서울 일대 자체가 문화재가 없는 곳이라 하더라도 도심은 용적률이 낮고 도심 외곽이 오히려 용적률이 높게 살겠는데 그거는 직주 분리의 역사 때문에 지금이랑 안 맞는 거죠 지금 트렌드는 지금 광화문 한복판에 있거나 강남 한복판에 있는 데서 그 폐수 악취 소음이 나오진 않잖아요 공장 지대에서 지금 다 이제 화이트칼라로 어떤 지식 서비스 일자리로 바뀌었기 때문에 지금은 오히려 도심 근처를 용적률을 점점 올리는 게 매우 중요하다 그래서 과거에는 약간 이렇게 U자 곡선이었다라면 지금은 용적률을 포물선 곡선 식으로 도시 중심이 오히려 높고 외곽이 용적률 낮은 식으로 해야 되는데 실은 지금 정반대로 돼 있는 거죠 그래서 아직은 한국은 홍콩처럼 되려면 멀었다 그 가능성은 걱정 안 하셔도 된다

目前由于我国各种背景情况，可以判断首都市中心再建设也没问题的程度

아직은 우리나라 여러 가지 맥락적 상황 때문에 서울 도심제 더 지어도 괜찮은 상황까지 판단해도 된다 이런

这个话题呢。反而像江北地区这种情况，在我看来应该更积极推进高密度开发。虽然导致人口南迁的原因有很多，但那边不仅聚集了高薪劳动市场，优质住宅区也更多。所以要在江北多建优质住宅，就需要适当推动高密度开发

얘기네요 오히려 강북지역 같은 경우도 제가 보기에는 고밀 개발을 훨씬 더 촉진해 가지고 강남 지역으로 몰리는 여러 가지 원인이 있겠지만 거기에 고 임금 노동시장도 몰려 있기도 하지만 괜찮은 주거도 그쪽에 더 많이 몰려 있거든요 그래서 괜찮은 주거를 강북에다가 많이 만들기 위해서는 약간 고밀 개발을 촉진할 필요가 있다

其实我听到各处传闻说，我们崔炳天所长正在撰写房地产相关书籍。那本书里应该会有他亲自参与过的案例经验谈和统计分析，但我们现在不是更应该讨论未来吗？AI带来巨大变革，书中是否也会结合这些因素做些前瞻性预测呢？

사실 제가 여기저기 소문을 들으니까 우리 최병천 소장님께서 부동산 책도 지금 집필 중이라고 하시더 고요 그 책에는 과거에 어떻게 보면 본인이 직접 관해서도 일했었고 뭐 이런 것들에 대한 경험담도 있을 거고 통계적인 분석도 있겠지만 이제 미래를 또 우리 얘기 해야 되지 않겠습니까 AI 가 또 큰 변화인데 그런 것들을 결부시킨 전망 이런 것도 좀 있으실까요?

这是个很困难的话题。说到AI，前段时间现代汽车说要抵制Atlas，不是工会那边...

그게 참 어려운 얘기인데 AI와 관련된 얼마 전에 현대자동차가 아틀라스를 저지하겠다는 얘기 아니 노조들이?

现代汽车工会？

현대차 노조에서?

现代汽车要引进（AI），工会却要抵制。这就像卢德运动一样，是预料中的现象。但首先AI相关的工作前景才是关键，只有就业前景明朗了，才能谈房地产前景。不过资本主义全面兴起前，农业人口占绝对多数。如果原本需要100人投入生产100万元产值，现在变成50人就能完成，表面看是减少了50个岗位，但消费者能用50万元买到原来100万元的东西。省下的50万会流向其他消费领域——看电影、看戏剧、读书、约会、出国旅游...实际上消失的岗位会被生产效率提升带来的新兴行业岗位所替代。AI带来的生产力革新本质就是让商品更便宜，消费者会用省下的钱进行新消费。资本主义历史就是自动化与专业化史，长期来看就业率持续增长。AI并非特例，工业革命后资本主义就不断推进机械化自动化。只是消失的岗位看得见，而将诞生的新岗位还看不见。比如现在有美甲艺术这种从前无法想象的行业，宠物陪伴产业也越来越大，还有遛狗师、宠物心理咨询等新兴职业。人类欲望会催生新的就业形态

현대차는 도입하고 노조는 저지하겠다는 건데 흔히 러다이트 운동 같은 거 얘기하잖아요 예상됐던 현상이죠 근데 일단은 AI와 관련돼서 일자리 전망부터가 좀 관전인 것 같아요 일자리가 전망이 돼야지 실은 부동산을 전망하든가 말든가 하는데 다만 과거에는 우리가 이제 자본주의가 본격화되기 이전에는 농업 인구가 압도적 다수였잖아요 그러면 이 농업 인구를 백 명을 투입해서 백 만원을 만드는 거를 오 십 명을 투입해서 백 만원을 만든 걸로 바뀐다 그러면 그 일종의 그 오 십 명의 투입 인력이 줄어드는 거잖아요 얼핏 보면 이게 오 십 명의 일자리가 감소한 걸로 볼 수 있지만 소비자 입장에서는 백 만 원에 사던 걸 오 십 만 원에 사게 되거든요 소비자 입장에서는 그러니까 소비자들은 남는 오 십 만 원 가지고 뭔가 다른 걸 사기 시작을 해요 영화를 본다든가 연극을 본다든가 책을 본다든가 데이트를 한다든가 해외여행을 간다든가 그래서 실제로는 일자리가 줄어드는 영역은 엄밀히 말하면 그거는 생산성 향상의 두 배로 올라가는 거고 소비자들의 후생이 극대화돼서 그 돈으로 다른 산업이 발달한 게 일 차 산업이 일자리가 줄어들면 그래서 이 차 산업에서 일자리가 생기고 이 차 산업이 생산성이 고도로 혁신되면 삼 차 산업에서 일자리가 생기는 것처럼 AI로 인해서 지금 생산성이 혁신되면 생산성 혁신과 같은 말의 다른 표현이 싸게 사는 거랑 같은 말이거든요 우리가 한 열 명이 투입해서 할 수 있는 거를 다섯 명이 투입해서 한다든가 두 명이 투입해서 사는 거기 때문에 소비자들 입장에서는 남는 돈으로 뭔가를 다시 살 거다 그래서 뭐 유튜브를 구매하든 아니면 뭐 어디 놀러를 가든 뭐하든 간에 그래서 실제로는 자본주의는 자본주의 역사 내내 일자리 그러니까 자동화와 전문화 역사였는데 기계화 역사였는데 장기적으로 보면 고용률이 계속 늘었어요 자본주의 역사인데 그래서 실은 AI가 특수한 것으로 볼 수 있는 게 아니라 과거로 거슬러가면 산업혁명 이후에 자본주의는 틈만 나면 기계와 자동화를 어마어마하게 많이 했다 그래서 저는 큰 틀로 보면 역시 다만 사라지는 일자리는 우리 눈에 보이고 미래에 생길 일자리는 우리 눈에 아직 안 보이거든요 그래서 무언가 생일 하거나 뭐 이렇게 여러 가지 미용이나 이런 거 있잖아요 다양한 거 네일 아트라고 불리는 거 있잖아요 그런 거는 상상도 못 했고 예전에는 그런 거 없었죠 그리고 이제 뭐 반려변이라든가 반려묘라든가 라든가 산업이 점점 커지고 있고 산책하거나 상담하거나 여러 가지가 있는데 과거에는 상담할 수 없었지만 사람들이 욕망이 그쪽으로 가는 것처럼 저는 그렇게 결국은 다른 식으로 욕망이 일자리가 갈 거다

好的明白了。房地产确实是全民关注的问题，但总觉得找不到解决头绪。今天请所长从长时段视角梳理房地产发展脉络，给了我们很多启示。感谢现代经济增长研究所崔炳天所长，谢谢您今天的分享

네 알겠습니다 정말 이제 부동산 이라는게 우리 모두의 문제인데 이게 뭔가 실마리를 잘 못 찾는 것 같은 생각도 들고 해서 오늘 소장님 모시고 좀 긴 시각에서 통시적으로 부동산의 흐름을 살펴봤는데요 나름대로 시사점도 많이 얻을 수 있었던 얘기인 것 같습니다 알겠습니다 지금까지 최병천 신성장 경제연구소장 이었습니다 오늘 고맙습니다 네 감사합니다