[孙经济] 12月12日(周二) 重建商铺或将禁止"分割股权"等

李镇宇掌中经济

이진우의 손에 잡히는 경제

大家好，我是李镇宇。从明年起，为获取公寓入住权而将重建区域的商铺产权分割的所谓'商铺产权拆分'行为将被禁止。这一政策预计将加速首尔江南区、木洞等主要老旧小区重建公寓的重建进程。稍后我们将详细探讨这一内容。全球最大半导体代工企业台湾台积电(TSMC)正在日本熊本县建设的首个当地工厂将于明年2月左右投产。TSMC熊本工厂被持续预测将成为日本半导体复兴的核心据点。

안녕하십니까 이진우입니다. 아파트 입주권을 받으려고 재건축단지의 상가 지분을 잘게 나누는 소위 상가 지분 쪼개기가 내년부터는 금지됩니다. 상가쪼개기의 주요타기시 된 서울 강남과 목동 등 주요 노후단지 재건축 아파트들의 재건축 추진에 탄력이 붙을 거라고 하는데요 잠시 뒤 이 내용 자세하게 알아보겠습니다. 세계 일 위 반도체 위탁 생산업체인 대만의 TSMC가 일본 구마모토현에 건설 중인 현지 첫 공장이 내년 이 월쯤 문을 엽니다. TSMC 구마모토 공장이 일본 반도체 부활의 핵심 거점이 될 거라는 전망 계속해서 나오고 있습니다.

近期，评估企业财务状况的信用评级机构接连下调房地产项目融资(PF)比重较高的金融公司和建筑公司的信用等级。随着相关担忧扩散，政府表示风险处于可控水平并着手应对。我们将深入分析这一情况。12月12日星期二，《掌中经济》现在开始。我们穿透已知事实的边界，锐利洞察本质。平日早晨7点05分，金钟倍的焦点视线。李镇宇的《掌中经济》。

기업의 재무상태를 측정하고 평가하는 신용평가사들이 최근에 부동산 PF 비중이 높은 금융회사들과 건설회사들의 신용등급을 잇따라 하향조정하고 있습니다. 관련한 우려가 확산되자 정부는 관리 가능한 수준이라면서 진화에 나서고는 있는데 이 상황도 자세하게 살펴보겠습니다 십 이 월 십 이 일 화요일 손에 잡히는 경제 시작합니다. 우리가 알던 사실, 그 너머를 날카롭게 들여다봅니다. 평일 아침 일곱 시 오 분, 김종배의 시선 집중. 이진우의 손에 잡히는 경제.

今天我们有三位嘉宾共同参与：MBC的梁孝杰记者、韩国经济新闻的策划编辑南国民，以及新声音首尔新闻的宋贤书记者。欢迎各位。

자, 오늘은 MBC 양효걸 기자 그리고 남 국민 경제뉴스 큐레이터 그리고 새로운 목소리 서울신문 송현서 기자 세 분과 함께 합니다. 어서 오세요.

大家好。

안녕하세요.

首先请梁孝杰记者带来的消息：从明年起禁止商铺产权拆分，这似乎是阻碍重建的绊脚石。

먼저 양효걸 기자가 갖고 오신 소식 상가 지분 쪽이기가 내년부터 금지된다 그런 뉴스인데 이게 재건축의 걸림돌이었던 모양이에요.

是的。国会常任委员会即国土交通委员会已通过相关法律修订案，本月很可能在全体会议上通过。若实施，从明年起在重建公寓小区内将无法通过分割商铺产权来获取公寓入住权。产权拆分问题确实如您所言，一直作为阻碍重建的绊脚石存在。进行重建时，原本需要获得原业主同意，整合土地或建筑物后确定如何返还权益。但当真正启动重建项目时，若潜在合作社成员（原业主）数量过多，不仅会降低项目收益性，严重时甚至会导致项目无法推进。

맞습니다. 이 국회 상임위 그러니까 국토교통위원회에서 이제 관련법 개정안이 통과가 됐는데요, 이달 중 본회의를 통과할 가능성이 크고 그러면 내년부터는 재건축 아파트 단지에서 상가의 지분을 잘게 쪼개서 아파트 입주권을 받으려는 시도는 차단되게 됩니다. 그래서 지분 쪽이 문제가 됐던 것은 이 부분이 아까 말씀하신 대로 재건축을 막는 어떤 걸림돌로 계속 작용했던 거고요 재건축하려면 원래 원소유자들의 동의를 받아서 땅이나 건물 모아서 나중에 이걸 어떻게 돌려주겠다 이걸 정해야 되거든요 근데 이제 정비사업을 딱 하려고 봤더니 원소유자들이 그러니까 조합원이 될 사람이 너무 많으면 사실 사업 수익성도 떨어지고 심한 경우에는 사업 진행 자체가 안 되는 겁니다.

但这次被禁止的是那些老旧公寓聚集区的重建对象——商业设施。商铺也很老旧了吧？没错。既然要拆了重建，本可以重新规划，但为何商铺产权分割会与公寓预售有关联？这之间到底存在什么关系？

근데 이번에 금지된 게 이제 낡은 아파트들이 모여있는 재건축 대상 아파트의 상가. 상가도 낡았겠죠. 맞습니다. 그리고 부숴서 다시 짓는 김에 다시 지으면 될 텐데 상가 지분 쪼개기를 그동안 해왔던 게 왜 아파트 분양하고 관계가 있는 겁니까? 무슨 관계에 있는 거예요?

原则上，商铺所有者有权在重建后获得新建公寓小区的商铺产权

일단 상가 소유자는 원칙적으로는 재건축 이후에 새로 지어지는 아파트 단지의 상가를 받을 수가 있습니다

持有商铺的人就得到商铺？是的，这是原则。持有公寓的人则获得公寓。

상가 갖고 있었던 사람은 상가를 받고? 예, 그게 원칙입니다. 아파트 갖고 있었던 사람은 아파트를 받고.

但若合作社在章程中另行规定——简言之获得社员们同意后，商铺主也可获得公寓入住权。这某种程度上也是为了更顺利说服项目涉及的原商铺所有者们

근데 조합이 정관에 이걸 별도로 적어 놓으면 한마디로 조합원들의 동의가 있으면 아파트 입주권을 받을 수 있도록 한 건데요. 아무래도 사업 대상제안에 있는 원상가소유자들 자들을 좀 원활하게 설득하기 위한 측면도 있습니다.

看来必须给予这个条件，商铺主人们才会同意，而只有他们同意整个公寓才能完成重建

그거 줘야 상가 주인들도 동의를 하고 동의를 해야 아파트 전체가 재건축이 되는 모양이네요.

因为这样才能推进项目进展

사업 진행이 되는 거니까요.

那么作为同意交换的条件，我们会向重建对象公寓的业主们每户低价提供一套公寓

동의해주는 대가로 그럼 재건축 대상 아파트 싸게 한 채씩 드리겠습니다.

但在江南地区，一套公寓认购权动辄130亿韩元，许多人因资金不足反而涌入商业区，通过分割产权份额来获取公寓，这种投资方式曾一度盛行。原本对土地和住宅分割就有严格限制，实际操作中也极为困难。然而商业区分割却存在漏洞且手续简便，导致稍有重建利润空间的地方，产权分割投机者便蜂拥而至。例如首尔江南区开浦住宅67地块中，半数土地由15人共有；甚至有商业产权分割至不足3平方米（约0.9坪）的案例。釜山海云台区某地下商场更被分割成120余份。随着合作社成员激增，若向每位成员分配一套公寓，常规销售房源将耗尽，极端情况下常因诉讼纠纷导致项目流产。

그런데 이게 한 채, 강남 같은 경우에는 이 천 삼 십 억 원씩 하는 아파트 분양권을 받고 싶어도 돈이 없다 보니까 오히려 상가 구역에 들어와서 지분을 쪼갠 다음에 그 지분으로 아파트를 받으려는 투자가 성행을 한 건데요 그래서 이제 토지나 주택 쪼개기 된 규제는 원래 있었습니다 그리고 토지나 주택은 쪼개기 굉장히 어렵습니다 근데 상가분할에 대한 건 빠져 있고 분할이 굉장히 쉽다 보니까 조금이라도 재건축하면 이익이 좀 나겠는데 하는 곳은 소유권을 쪼개서 이득을 보내는 사람들이 몰린거고 실제 이제 서울 강남구 개포주공 육 십 칠 단지 같은 경우에는 토지 중에 절반을 사 십 오 명이 공유하고 있고요 예 뭐 상가 지분이 막 세제곱미터 그러니까 한 평도 안 되는 사람도 있었습니다 뭐 부산의 한 해운대구에서는 지하상가가 막 백 이 십 여 개로 쪼개져 있기도 하고 그래서 이게 조합원 수가 이렇게 크게 늘다 보니까 여기 조합원들한테 다 한 채씩 분양을 해주다 보면 일반분양할 물량이 없어지고 심한 경우에는 소송만 벌이다가 사업 자체가 엎어지는 경우도 많았습니다

从根本上说，重建再开发区域本应只有土地实际所有者才具备权益资格。按常理，持有1坪与2坪土地者应分别拥有1票和2票表决权——若将1坪分割成100份，每份仅0.01票毫无意义。但现行规则却让1坪与100坪所有者同享1票，这才催生了'将100坪拆分为100份集结100票以扩大话语权'的投机行为。这类似于股东大会大股东拥有更多表决权，而重建现场却出现土地面积与话语权不匹配的畸形现象，导致产权分割成为力量聚合手段。

이게 원래 그래서 근본적으로 재건축 재개발을 할 때는 재개발 재건축을 하는 구역에 이른바 유권자가 있을 거 아니겠어요? 그 유권자는 사실은 땅 주인이어야 하고 밀면 땅만 남으니까 땅이 한 평 있는 사람과 두 평 있는 사람은 한 표와 두 표의 차이를 줘야 한 평짜리 가지고 백 개로 쪼개봐야 영 점 영 일 표니까 의미가 없다고 단념할 텐데 한 평 있는 사람도 한 표, 백 평 있는 사람도 한 표 그렇게 주니까 백 평을 백 개로 쪼개서 우리가 백 표를 뭉치자. 그럼 우리의 목소리가 커질 거 아니냐가 먹히잖아요. 그러니까 이걸 보통은 투표를 할 때는 국민 일 인당 일 표지만 주주총회에는 대주주는 표가 많잖아요. 여기서는 민주주의가 적용되는 게 아닌데 재건축 재개발 현장에서는 애매하게 땅 큰 사람이 목소리도 크지만 땅 크기만큼은 목소리가 안 큰 이런 상황이 되니까 쪼개서 힘을 모아보자가 되는 거였겠죠.

今后准备如何遏制这种现象？首先

앞으로는 어떻게 막겠다는 겁니까? 일단은

将设立'权益基准日'制度。具体做法是设定明确时间节点，仅承认该时点前的产权状态，此后分割行为一律无效并强制合并计算。现行规定是在重建计划公示后才禁止分割，存在时间差导致集中投机。新规将基准日大幅提前至项目初期方案公开阶段，预计可提前三个月实施禁令。此举旨在压缩产权分割的操作窗口期，从源头上遏制投机。

권리산점 기준일이라는 게 있습니다. 기준을 딱 정하는 건데요. 일정 시점을 딱 정해서 발표하고 이전까지 소유권만 인정한다. 그 이후로 쪼갠 것은 인정 안 한다 이걸 이제 그냥 다 합쳐서 한 채로 본다라는 걸 이렇게 정하거든요 근데 이 시점을 재건축 초기 단계로 확 당기기로 했습니다 지금은 재건축을 한다고 알려지고 나서 그다음에 이거를 금지하기까지 시간이 있었거든요 그 시간 동안 어떻게 보면 지분쪼개기가 집중적으로 이루어졌는데 지금은 기본계획이 다 수립된 이후부터 쪼개기를 금지하는 게 가능했거든요 근데 이제는 아예 일반 주인한테 일반 주민들한테 처음 공개되는 시점부터 쪼개기를 막을 수 있도록 앞당기겠다는 겁니다. 그러면 일반적인 절차를 보면 한 세 개월 정도 시점을 앞당길 수 있고 빨리 이걸 금지시키면 그만큼 지분쪼개기 할 수 있는 시간도 줄어들 거라는 이런 계산에서 이렇게 나온 겁니다.

基准日提前反而会刺激人们更快进行分割吧？确实如此。一旦嗅到重建风声，投机者就会抢先分割商业产权。这种情况很可能发生。

그러면 기준시점을 앞당기니까 그럼 좀 더 빨리 쪼개기를 하러 가자. 맞습니다. 재건축 냄새가 나는 곳은 가서 상가 쪼개고 있자 일단. 그럴 수도 있겠어요.

您说得对。虽然提前基准日会引发前置性分割，但本次修订案新增规定：商业产权分割必须获得地方政府许可。目前首尔江南、瑞草、阳川等区已实施此类限制措施，但执行过程中仍存在争议

맞습니다. 그런데 이제 일단 기준시점을 빨리하면 아까 말씀하신 대로 그 전에 쪼개려고 할 수 있겠죠. 그래서 점점 빨라질 수 있는 건데 이번 개정안에는 이제 상가지분 쪼개는 건 아예 지자체 허가를 받아야 된다는 규정도 들어가 있습니다. 일단 뭐 지금은 서울 강남이나 서초 양천구 같은 경우에는 상가지분을 쪼개니까 이걸 지자체가 막고 있거든요. 그래서 행위제한이라고 해서 이걸 막고 있는데 여기서도 분쟁이

争议很多。地方政府凭什么干涉我们的分割行为？想分就分了。

많았습니다. 지자체가 뭔데 우리가 쪼갠다면 쪼갰는 거지.

是的。

맞습니다.

凭什么阻拦？我这儿十坪的商铺分成十个，一半做典当行，另一半打算做别的。

무슨 권한으로 막냐? 나는 여기 열 평짜리 상가 열 개로 나눠서 반은 지물포하고 반은 뭐 한다고 하는데

看来存在纠纷。但现在想通过这个账户彻底消除这类争议。原来如此。

분쟁이 있나봐요. 그런데 이제 이 계정을 통해서 아예 이런 논란 자체를 좀 없애 버리려고 한 겁니다. 그렇군요.

那重建再开发的速度应该能加快些了。因为这里新增的会员们反对导致拖延的问题会消失。

그럼 일단 재건축 재개발 속도가 좀 빨라질 수는 있겠네요. 여기에서 늘어난 조합원들이 반대하고 하는 바람에 지지부진한 거 사라질 테니

是的没错。所以即将进行整顿项目的地方非常欢迎。如果因此项目收益性提高，进度也会加快，大家对此抱有期待，但同时也指出了一些局限性。比如像首尔这样的大城市，即使不正式启动，也能轻易预见到这里会重建——建筑老旧三十年后，如果楼层低，开发后可以建得很高。这类小区实际上很明显，所以无论怎么提前设定基准时间点，还是存在局限。

네 맞습니다. 그래서 정비사업 앞둔 곳은 굉장히 환영하고 있고요. 이것 때문에 사업이 수익성도 좋아지고 그러면 단계도 빨라질 거다 이렇게 기대를 하고 있는데 일단 한계도 좀 지적이 되고 있습니다. 그러니까 서울 같은 대도시 같은 경우에는 아예 뭐 본격적으로 착수를 하지 않더라도 아 여기 재건축 되겠는데라는 거 쉽게 예상이 가능하거든요 삼 십 년 지나고 건물이 낡고 만약 층수가 낮아서 이거 개발하면은 되게 높게 올릴 수 있겠다. 이런 단지들이 사실은 뚜렷하게 나타나기 때문에 이걸 아무리 기준시점 빨리 잡는다 해도 좀 한계가 있는 것 아니냐.

甚至有人提出，应该制定方案，不给一定规模以下、非常小的地块分配销售权。

아예 일정 크기 이하, 아주 작은 필지는 분양권을 주지 않도록 하는 방안을 마련해야 된다 이런 지적도 나오고 있습니다.

好的，我们来看下一条消息。宋妍书记者准备的新闻是关于半导体行业的。台湾台积电(TSMC)正在日本熊本建设半导体工厂，预计明年二月左右竣工。既然在建，竣工是肯定的。

예 다음 소식 넘어가 보겠습니다. 송연서 기자가 준비해 주신 소식은 반도체 업계 소식인데 대만 TSMC가 일본 구마모토에 지금 반도체 공장을 건설하고 있는데 내년 이 월쯤 준공이 될 거다. 짓고 있으니까 준공은 되겠죠.

是的，没错。明年1月下旬，台湾台积电在日本当地的工厂将正式开业。对于正在投入巨额资金以复兴半导体产业的日本来说，台积电的熊本第一工厂无疑是一个开端。熊本台积电工厂预计将于明年第一季度初正式投入生产，主要量产日本当前需求旺盛的智能手机和汽车用半导体。台积电也将亲自出席明年1月的竣工仪式，宣布扩大对日投资、熊本第二工厂的建设计划，并公开7纳米制造工厂的投资计划。

네 맞습니다. 내년 이 월 하순에 대만 tsmc의 일본 현지 공장이 문을 열 예정입니다. 반도체 부흥을 위해서 굉장히 많은 돈을 쏟아붓고 있는 일본 입장에서는 이 tsmc의 구마모토 제 일 공장은 포문이나 다름이 없는 상황이고요. 구마모토 tsmc 공장은 내년 이 분기 초부터 정식 생산에 들어갈 예정이고 일본에서 현재 수요가 높은 스마트폰이라든지 자동차에 주로 사용되는 반도체가 양산이 될 예정입니다. Tsmc도 내년 이 월 준공 행사에 직접 참석을 해서 일본에 대해서 투자도 확대하고 구마모토 제 이 공장 건설에 대한 예정도 밝히고 또 칠 나노 제조공장 투자 계획도 공개할 계획입니다.

目前日本国内没有尖端半导体工厂。因此，日本自2011年起，为了半导体产业的复兴，成立了合资企业，从经济安全的角度整顿国内半导体生产基础，并正式推进相关政策。台积电的熊本第二工厂将于2014年动工，据悉，继第二工厂之后，台积电目前还在考虑在日本建设第三工厂。

현재 일본 내에는 최첨단 반도체 공장이 없습니다. 그렇다 보니까 일본은 이 천 이 십 일 년부터 반도체 부흥을 위해서 공동 사업체를 신설한다든지 경제 안보 차원에서 국내 반도체 생산 기반을 정비하고 또 정책도 본격적으로 추진하고 있는데요. 이 TSMC의 구마모토 제 이 공장은 이 천 이 십 사 년에 착공이 되고 제 이 공장에 이어서 일본에 세 번째 공장 건설까지도 현재 TSMC가 검토하고 있는 중으로 알려지고

虽然表达上是说日本因为没有半导体工厂而感到遗憾，所以有了半导体工厂，但我们都清楚，这一切都是美国在背后主导。相对来说，日本是比台湾更值得信赖的国家。

표현이야 일본이 반도체 공장이 없으니까 안타까워서 반도체 공장이 있는다고 표현을 하셨지만 우리도 알고 너도 알고 나도 아는 모든 건 미국이 그렇죠. 그나마 믿을 만한 나라가 대만보다는 일본이다.

没错。

맞습니다.

重要的半导体工厂最好建在日本。当然，最理想的是建在美国，但如果实在不满意，那就建在日本，现在就是这么做的。

중요한 반도체는 일본에서 지었으면 좋겠다. 좋기로는 미국에다 지으면 제일 좋고 그게 영 마음에 안 들면 일본에다로 지어줘라 해서 짓고 있는 거잖아요.

没错。

맞습니다.

因此，日本政府在这个过程中也提供了破格的支持。

그래서 일본 정부가 이 과정에서 파격적인 지원도 하고 있고.

确实如此。以台积电为例，日本政府为其提供了超过四万亿韩元的设备投资资金，相当于总投资额的百分之四十。作为交换，日本所期望的，至少在表面上，是半导体产业的复兴，因此要求台积电在日本本土进行至少十年的半导体生产。日本初创企业Rapidus正在北海道建立生产线，当然日本政府也对此提供了支持。美光科技、三星电子以及台湾的其他代工厂同样获得了政府的积极资助。据悉，台积电在熊本的工厂对当地经济产生了极其积极的影响。原本包括工厂用地在内的大部分区域都是农田，但随着工厂的建立，整个地区氛围发生了巨大变化。现在，不仅台积电，相关企业也正陆续准备入驻这一工业园区。由于大型工业园区的兴起，大量工厂员工及相关人员将迁居熊本生活。

그렇죠. TSMC 같은 경우는 설비투자금의 사 십 퍼센트 한화로 사 조 원이 넘는 돈을 일본 정부가 다 대줬습니다. 대신에 일본이 원하는 것은 어쨌든 표면적으로는 반도체 부흥이니까 십 년 이상 일본 땅에서 반도체 생산해달라 이걸 요구하고 있는 거고요. 일본 내 스타트업 기업인 라피더스는 는 홋카이도에 생산라인을 구축하고 있는데 물론 일본 정부가 여기에도 지원을 하고 있습니다. 마이크론 테크놀로지나 삼성전자 그리고 대만의 또 다른 파운드리 업체에도 지원을 하고 있는데 적극적으로 지원을 쏟아내고 있는 상황입니다 이 tsmc의 구마모토 공장이 현지 지역경제에도 굉장히 긍정적인 영향을 주고 있다고 합니다 지금 원래 공장 부지를 포함해서 대부분 밭이었다고 해요 그런데 공장이 들어서면서 지역 분위기가 굉장히 달라지고 있고 이 산업단지 안에 TSMC뿐만 아니라 연관된 기업들도 지금 계속 들어올 준비를 하고 있습니다 아무래도 대형 산업단지가 생기다 보니까 여기에 들어와서 그러니까 구마모토에 들어와서 살아야 되는 공장 직원이나 관계자들이 많이 생기잖아요.

因此，房地产广告随处可见，周边住宅和公寓的建设工地也大幅增加。当地房地产业正享受着百年一遇的繁荣，甚至有人用这样的表述来形容现状。

그렇다 보니까 부동산 광고들도 굉장히 쉽게 접할 수 있고 주변에 주택이나 아파트 건설 현장도 굉장히 많아지고 있는 상황이고요. 그래서 이 지역의 부동산 업계가 백 년 만에 특수를 누리고 있다. 이런 표현까지 쓰고 있습니다.

这种情况我们也曾在京畿道地区经历过。比如LG Display进驻坡州、海力士入驻利川、三星电子在华城等地设厂。大约十年前，作为设备供应商，我们见证了这些企业如何利用其垄断地位——毕竟没有设备就无法生产，以至于出现‘世上竟有如此霸道的公司’的感叹。

그거야 우리도 경기도 지역에서 가끔씩 lg디스플레이 공정에 들어왔던 파주 하이닉스 들어와 있던 이 천 삼성전자 화성 이런 회사들을 이 천 이 십 삼 년 전 이 월 영 일 삼성전자 화성 이런 데서 늘 이 회사가 장비 납품하는 회사이면서 세상에 세상에 이런 갑질을 하는 회사가 없다고 장비 안 주면 가동이 안 되니까

确实如此。

맞습니다.

看来他们也在推进与那家公司的合作。

그 회사랑도 협력을 좀 추진하는 모양이에요

是的，ASML被称为‘超级武器’。因为一台设备价格高达三千亿韩元，正如您所说，没有它就无法生产，半导体企业即使付了款也要等待数年才能获得设备。正因如此，对于力图保持半导体强国地位的韩国而言，拥有ASML的荷兰是至关重要的合作伙伴。这也是尹锡悦总统在国事访问期间强调‘半导体是韩荷合作的核心支柱’的原因。

네 이 ASML이 슈퍼을이라고 부르죠. 왜냐하면 장비 한 대 가격이 삼 천 억 원인데 말씀하신 것처럼 이게 없으면 사실 가동을 못하기 때문에 기업들이 반도체 회사들이 돈을 주고도 몇 년씩 기다려야 되는 그런 상황 입니다. 그런데 이런 배경이 있기 때문에 사실 반도체 강국 지위를 지키려고 하는 한국한테는 이 기업을 ASML이라는 기업을 가진 네덜란드가 꼭 필요한 협력국가일 수밖에 없는거죠. 거죠. 그래서 지금 국빈 방문 중인 윤 대통령이 이번에 인터뷰를 하면서 반도체가 한국과 네덜란드 협력관계의 중심축이다 이렇게 강조를 한 겁니다.

据悉，三星电子会长李在镕和SK集团会长崔泰源将共同参观ASML的无尘车间。这将是外国元首首次获准进入。外界对此寄予厚望，预计将产生非常积极的成果。

그리고 이재용 삼성전자 회장이나 최태현 SK 회장까지 다 대동하고 ASML의 클린룸까지 들어갈 예정이라고 합니다. 그러니까 외국 원수 중에선 처음으로 들어가는 거라고 해요. 그래서 굉장히 좀 긍정적인 이야기들이 나올 것이다 이런 기대들이 많습니다.

原来如此。不过这里确实是你的主场。看来我得关注一下。最近随着人工智能热潮，英伟达的半导体几乎成了AI开发的必备品，其他产品帮助不大。所以这里总是排长队领号，听说他们要在越南建厂了。

그렇군요. 근데 여기는 네 맞습니다. 봐야 되겠어요. 네 엔비디아가 요즘 인공지능이 뜨면서 엔비디아에서 만든 반도체 아니면 인공지능 만드는 데 별 도움이 안 된다. 네 그래서 여기에만 계속 번호표 붙고 줄 선다고 하는데 베트남에 공장을 짓는 모양이군요.

据悉英伟达正推进在越南建立半导体生产基地的计划。CEO黄仁勋十日前亲赴河内，越南IT巨头、电动车企业、通信公司等主要厂商代表齐聚，并与越南政府进行了会谈。具体讨论内容虽未公开，但越政府表示英伟达视越南为重要市场，希望在此建立推动越南半导体产业发展的枢纽。

네 엔비디아가 베트남에 반도체 생산 거점을 설립하는 방안을 추진하는 것으로 알려졌습니다. 젠슨 황 엔비디아 CEO가 지난 십 일에 직접 베트남 하노이를 방문했는데요. 이 자리에 베트남 IT 대기업, 전기차 업체, 이동통신 업체 이런 주요 업체 사람들이 다 같이 모였고 베트남 정부와도 회의를 가진 것으로 알려졌습니다. 구체적으로 어떤 이야기를 나눴는지는 알려지지 않았는데 베트남 정부가 밝히기로는 엔비디아가 베트남을 중요한 시장으로 여기고 베트남의 반도체 산업 발전을 위한 거점 설립을 희망하고 있다라는 내용이었습니다.

想发动攻势？

공격 짓고 싶다?

没错。为何选择越南？中美关系持续紧张，苹果等众多企业开始实施'去中国化'策略，但转移生产需要替代国家。越南因此脱颖而出——英特尔等大型半导体组装厂已进驻，特别是拜登政府加强对华半导体出口管制后，企业更需规避政策风险。

네 맞습니다. 왜 베트남일까요? 미국과 중국이 사실 계속 사이가 좋지 않잖아요 이렇게 다투면서 많은 기업들이 애플이라든지 많은 기업들이 탈중국을 하기 시작했는데 탈중국이라 하면 대체할 나라가 있어야 되지 않겠습니까? 그런데 가장 떠오른 나라가 베트남인 거죠. 이미 인텔을 포함해서 대규모 반도체 조립 공장들이 베트남에 들어와 있고 특히 미국이 바이든 정부 들어서서는 대중국 반도체 수출 통제를 더 강화하고 있는 모양새인데 그렇다면 정부의 통제 때문에 충격을 받을 수가 있거든요.

越南不仅能最大限度吸收这类冲击，持续拓展市场，其地缘位置更是替代中国的理想选择。仅最近几年，在越设立新据点的半导体设计公司就已达约50家。

그런데 이런 충격을 최대한 흡수를 하면서 시장의 확대를 이어갈 수 있는 그리고 지정학적으로도 중국을 대체하기에 굉장히 적합한 국가가 바로 베트남인 겁니다. 그래서 최근에 몇 년 동안 베트남에 사업장을 새로 마련한 반도체 설계 회사 만 지금 현재까지 약 오 십 개에 달하는 것으로 알려져 있습니다.

全球都将越南视为新兴半导体基地，唯独韩国仍沿用旧称。既非汉字也非外语，只是习惯使然。

베트남도 반도체 공장으로도 좀 떠오르고 있다는 전 세계가 다 베트남으로 부르는데 대한민국만 베트남으로 계속 불러주는 이런 나라. 한자도 아니고 외국어도 아닌데 습관이 되어 있다 보니까.

确实可视为连锁反应——仅最近一个月，主要信用评级机构下调信用等级或展望的企业就达12家。企业发行债券需获信用评级，韩国三大评级机构会对企业进行AA、BBB等评级，或给出稳定/负面展望。这些指标近月普遍恶化，且涉及的都是具备发债规模的大型知名企业，信用评级接连下调堪称显著变化。

맞습니다 그 여파라고 볼 수 있는데요 최근 한 달 사이에만 그러니까 주요 신용평가 회사에서 평가해서 신용등급이나 등급 전망이 떨어진 기업이 열 두 곳이나 되는 것으로 집계가 됐습니다 기업은 발행하는 채권에 신용등급을 부여받는데요 국내에는 대표적으로 세 개의 기업이 기업들 신용등급을 평가하고 있습니다 여기서 기업의 현재 신용등급을 AA BBB 이런 식으로 붙이거나 곧 이 기업이 신용이 떨어질 것 같다 좋아질 것 같다 나빠질 것 같다 해서 안정적 부정적 전망을 내놓는데요 한 달 사이에 이런 것들이 거의 다 안 좋아졌다 그게 열 두 개 기업이다 이렇게 볼 수 있는 겁니다 사실 신평사의 평가를 받을 정도면 등급이 낮더라도 좀 규모가 있고 회사채를 발행할 만큼 큰 기업들이거든요 이런 이름난 기업들도 지금 신용등급이 잇따라서 떨어지고 있다 그래서 상당히 눈에 띄는 변화라고 할 수 있습니다

能告诉我一些公司名称吗？有哪些公司或对象遭遇了这种情况

회사 이름 좀 알려줘 봐요 어떤 회사들이나 어떤 그 대상들이 그렇게 됐는지

主要涉及的是中小型证券公司和建筑公司，正如您所说，大部分是由于PF贷款的余波导致情况恶化。十二家公司中有五家与PF贷款相关，几乎占了一半。比如中小型证券公司中，代表性的有Hi投资证券和Gaol投资证券，它们共同点是向PF项目投入了巨额资金。以Hi投资证券为例，截至上月，其在PF项目上的风险敞口达9800亿韩元，接近1万亿韩元，其中一半以上是风险较高的bridge loan（过桥贷款）。一些较知名的中小型证券公司也包含在内。建筑公司目前形势也不乐观，连大企业子公司如新世界建设的评级展望也从稳定下调至负面，同样受困于PF问题——因楼盘预售和开工不畅导致问题持续，建筑公司与证券公司的信用评级正双双下滑。

주로 포함된 게 중소형 증권사나 건설사가 대상이 됐는데요 거의 다 말씀하신 대로 PF 대출의 여파로 심각해지고 있는데 열 두 개 회사 중에 다섯 곳이 PF 대출에 관련된 회사입니다 거의 절반 정도죠 그러니까 중소 증권사 중에서는 대표적으로 하이투자증권이나 가올투자증권이 포함됐는데요 공통적으로 PF에 투자한 금액이 상당히 큰 중소 증권사입니다 예 하이투자증권의 경우에는요 지난 구 월 기준으로 PF에 노출된 금액이 구 천 팔 백 억원 거의 일 조원이죠 여기에 육박한 수준이고 이 중 절반 이상이 상대적으로 위험도가 높다고 알려진 브릿지론으로 알려져 있습니다 어느정도 이름이 알려진 중소형 증권사도 포함이 되어 있는 거구요 건설사도 지금 상황이 좋지가 않은데 대기업 계열사인 신세계건설도 등급 전망이 안정적에서 부정적으로 하향이 됐습니다 역시나 이것도 PF 문제가 발목을 잡았는데 분양 착공이 제대로 되지 않으니까 PF 문제가 계속 이어지고 건설사랑 증권사가 나란히 신용이 떨어지고 있는 겁니다

那种'只要在那片空地建公寓马上就能热销，先借我买地钱，等买完全部土地就用这些地作抵押从银行贷款还你，暂时周转一下'的贷款，就是所谓的bridge loan（过桥贷款）。

저 동네 저 벌판에 아파트를 좀 지으면 분양 금방 잘 될 것 같은데 일단은 땅 살 돈 좀 빌려주세요 땅만 다 사면 그 땅을 담보로 은행에서 돈 빌려서 당신한테 빌린 돈 갚을 테니까 잠깐만 빌립시다. 라고 하는 게 그 브릿지론.

是的。

그렇습니다.

但如果买地过程中遇到房地产泡沫破裂...对吧？等买完后发现市场行情恶化，按这个价格根本卖不动，项目就卡住了。

그런데 땅 사는 중에 뭔가 부동산 거품이 꺼지거나. 그렇죠. 다 샀는데 아무래도 부동산 경기가 나빠져서 이 가격에 분양 안 될 것 같은데요 라고 하면 진도가 안 나가니까.

确实如此。

그렇죠.

那么提供bridge loan的金融机构就会出问题，是这个意思吧。

그러면 돈 빌려준 브릿지로 빌려준 금융회사들이 문제가 된다 그 말이군요.

是的。无论是借出款项还是收回借款，都成了问题。

그렇습니다. 빌려준 것도 빌려 준 돈을 받은 것도 문제가 되고 있는 거죠.

这件事不是昨天或今天才发生的，而是过去一年里房地产行业不景气时周边持续出现的情况。最近突然出现信用评级下降的原因是什么呢？

이거 그동안 어제 오늘 일은 아니고 계속 나왔던 얘기인데 지난 일 년간 부동산 뭐 별로 좋지 않은 상황에서 주변에서는 계속 이런 일이 벌어졌으니까요. 요즘 들어서 갑자기 신용등급이 떨어지거나 하는 이유는 뭘까요

实际上，PF贷款的逾期率在今年夏季达到顶峰后略有下降。这是因为金融当局联合大型金融机构紧急灭火，采取了延长到期日、注入资金等措施。但与去年相比，逾期率仍然较高。以9月为基准，整个金融圈的房地产PF贷款逾期率约为4%，是年初的两倍以上。而就在两年前，这个数字仅为0.3%。房地产行情好时毫无问题，现在却集中爆发了。

실제로요 PF대출의 연체율은 올해 여름쯤에 정점이었고요 이후에 살짝 떨어지긴 했습니다 이렇게 된 이유가 이제 금융당국이랑 금융당국을 이제 모은 거죠 대형 금융사들이 모여서 급하게 불을 껐거든요 일단은 만기 연장도 하고 이걸 좀 틀어막자 돈도 좀 집어넣은 거죠 그런데 여전히 지난해에 비하면 여전히 연체율이 높고요 구 월 기준으로 보면요 금융권 전체로 보면 부동산 PF 대출 연체율이 이 점 사 이 퍼센트 정도인데 이게 연초 대비 이 배 이상 오른 겁니다 이게 불과 이 년 전에는 영 점 삼 퍼센트 였으니까 부동산 좋았을 때는 아무 문제 없다가 지금 이제 터지고 있는 거죠

寒风吹来，确实出现了大量逾期。勉强偿还利息后，现在连支付利息的资金都跟不上了吧。

찬바람 불면서 진짜 연체를 많이 하더라 겨우겨우 이자 갚다가 이제 이자 갚을 돈도 떨어졌 겠군요

虽然夏季度过了难关，但状况依然不容乐观。尤其严重的是PF问题集中在特定行业。证券公司的PF逾期率9月达到13.8%，虽然全金融圈平均只有2%不算太糟，但聚焦证券行业就如此之高，再具体到某些证券公司问题更为集中。市场最薄弱环节的中小型证券公司和建筑公司可能首当其冲，这种担忧正在滋生。信用评级下调意味着企业融资成本上升——关键在于PF问题最终传导至企业信用，使本就困难的企业陷入融资更贵、恶性循环的境地，这才是真正的爆雷点。

여름에 좀 고비를 넘긴 건데 여전히 상태가 안 좋다고 할 수 있는 거고요 특히 문제가 심각한 게요 PF 문제가 특정 업종에 몰려 있어서예요 증권사의 PF 연체율을 보니까 구 월 기준으로 십삼 점 팔 퍼센트 였습니다 이게 전체 금융권으로 보면 이 퍼센트대니까 나쁘지 않은데 이걸 증권 업계로 좁히니까 이렇게 높아지고 또 이걸 다시 특정 증권사로 좁혀보면 더 문제가 몰려 있다 우리가 특정 회사의 문제로 되고 있는 거죠 그렇다 보니까 시장에서 가장 약한 고리인 중소형 증권사 건설사를 시작으로 문제가 커지는 것 아니냐 슬슬 우려가 생기고 있는 거구요 사실 이렇게 신용등급이 하향되면 문제가 기업들이 돈을 빌리는 비용이 비싸진다는 거죠 신용등급이 이제 하락이 중요하냐면 문제가 PF 문제가 마침내 기업의 신용으로 이어졌고 그렇게 되면 안 그래도 힘든 기업들인데 돈을 구하는 돈도 비싸지고 그러니까 악순환에 빠지면 이거 문제가 드디어 여기서 터지는 거 아닌가 하는 우려가 나오는 겁니다

解决方法只能是咬牙坚持，等荒地上开发的公寓项目重新启动销售才能解决，否则别无他法。

이거 뭐 해결하는 방법은 일단은 버티면서 저 허허벌판에 땅 사 둔 게 다시 진도가 나가서 아파트가 분양되고 그러면 해결되는 건데 그거 아니면 해결될 방법이 없잖아요.

确实如此。

그렇습니다.

当初他们高价买下那块地，并非视其为农田，而是当作公寓建设用地，所以若不以开发公寓出售，恐怕难有出路。这样持续等待，房地产行情也不会好转，接下来该如何是好呢？

저거 논밭이라고 생각해서 그 값 주고 산 게 아니라 아파트 지을 땅이라고 생각해서 비싸게 주고 샀을 테니까 아파트를 지어서 팔지 않으면 답이 아닐 텐데 이거 그럼 계속 기다린다고 부동산 경기가 풀리는 것도 아닐 거고 앞으로 어떻게 해야 되겠습니까

若奇迹般突然出现楼市复苏，或美联储在四月大幅降息1%，问题或许能立刻解决，但这显然不现实。目前金融当局主要召集大型银行通过延长PF贷款期限来维持，理想情况本应逐步缩减PF贷款规模，但问题在于PF贷款反而在增加——六月余额达133万亿韩元，较前一季度增长约1万亿韩元，违约率也在上升。换言之，他们指望通过展期渡过难关，结果债务雪球越滚越大。市场担忧明年或将涌现大量法拍房。

사실 기적적으로 갑자기 부동산 경기가 살아나거나 사 월에 일 퍼센트 미국 금리를 확 낮추거나 이런 기적 같은 일이 생기면 바로 해결이 되겠지만 현실적이진 않잖아요 그래서 기본적으로는 금융당국은 일단은 주요 은행들 큰 은행들 모아서 PF연장 만기연장으로 버티고 있었는데 사실 이상적인 건 이렇게 하면서 PF대출을 조금씩 줄여나갔어야 되는데 오히려 PF 대출이 늘고 있다는 게 문제입니다 그러니까 육 월 기준으로 PF 잔액이 백 삼 십 삼 조원인데 이게 그전 일 분기 전 대비 이 조원 가량 늘어난 겁니다 연체율도 늘었고요 즉 만기 연장으로 막으면서 어떻게 잘되길 바라고 있는데 오히려 빚은 더 커지고 연체율은 더 커지고 있다는 거죠 그러다 보니까 시장에선 내년 되면 정말 경매나 공매 같은 게 쏟아져 나오는 게 아니냐 걱정을 하고 있습니다

意思是当初囤积的空置土地会进入法拍程序？因为现在价格还在硬撑。

그때 사뒀던 빈 땅이 경매 공매로 나온다는 거죠 몸값이 버티고 있으니까

届时价格暴跌将不可避免。更严峻的是，储蓄银行目前深陷其中且极度脆弱——问题远不止PF贷款。这些机构向中低信用者发放了大量贷款，违约率同样飙升。整个金融圈受牵连，储蓄银行正联合抛售不良债权（NPL），近期虽处理了千亿韩元，但预计后续还有约2万亿韩元待消化。业界评估连这千亿规模的处置都已相当吃力。

되면 이제 가격이 확 떨어지는 건 어쩔 수 없겠죠 그리고 또 다른 문제가 지금 저축은행도 여기 많이 노출이 되어 있어서 굉장히 약해져 있는 상황인데 지금 이 곳은 문제가 PF 만은 아닙니다 저축은행이나 인터넷 은행은 지금 중저신용자 대출도 많이 해줬거든요 여기도 연체율이 치솟고 있어요 그러니까 이게 금융권 전반에 문제가 되다 보니까 여기서 지금 저축은행들이 일단 모여서 '부실 채권 먼저 털어내자' 하면서 이제 팔고 있습니다 이걸 NPL 이라고 하는데 최근에 천 억 원 어치를 팔았는데 문제는 앞으로 나올게 한 이 조원 정도 된다고 알려져 있습니다 이번에 천 억 원 이후 소화하는 것도 쉽지 않았다고 업계에서 평가를 하는데

既然应收款有千亿，买方自然会压价到百亿收购吧？

받을 돈이 천 억 원이면 뭐 한 백 억원에 사가세요 해서 사가는 거죠

确实如此。当前虽在折价抛售，但待处置规模远超预期，后续难度将更大，整个金融业的忧虑正持续加剧。

그렇죠 싸게 털어낸 건데 앞으로 나올게 훨씬 많다 그렇게 되면 이것도 쉽지 않아 질 수 있으니까 금융권 전반으로 우려가 커지고 있습니다

原以为稍作坚持，待市场回暖就能渡过难关，现在看来形势并不乐观。

조금만 버티고 좀 그때까지 날씨 좋아지면 어떻게 넘길 줄 알았는데 상황이 그렇지는 않은가봐요

是的。

그렇습니다.

好的，我们明天早上八点三十分再次相聚，为您带来经济新闻。我是李振宇。谢谢。

예 저희는 내일 아침 여덟 시 삼 십 분에 다시 모여서 경제뉴스 전해 드리겠습니다. 이진우 였습니다. 고맙습니다.