咖啡时光（赞助） - 韩国即将沦为月租地狱，唯一的出路在这里 with I'm Box

贱人？

비앙년?

贱人？

비앙년?

都出去了，

다 나갔습니다,

一条腿。

한쪽 다.

原本就是那样吗？

원래 그랬어요?

还是最近变得那样了？

아니면 요즘 좀 그렇게 변해요?

原本就是那样的

원래 그랬던 것

其实月租为什么会上涨，别阴阳怪气的，前辈来解释

같아요 사실 월세가 왜 오를지는 비아냥 대지 마시고 선배가 설명해

请告诉我，不，我不知道

주세요 아니에요 난 몰라요

我想开放讨论，关于未来月租会上涨的观点，请排除依据、理由和期望等因素，李振宇记者，您认为实际上未来月租真的会上涨吗？

의견을 열어주고 싶습니다 앞으로 월세가 더 오를 것 같다라는 거에 근거와 이유 희망 이런 거는 배제하고 이진우 기자님은 실제로 앞으로 월세가 더 올라갈 것이다?

当然，与那些情况相比，我不确定是否能达到那种程度，但您认为现在价格偏低，未来还有上涨空间吗？

물론 저런 것과 비교해서 저만큼은 모르겠지만 음 지금이 싼 상황이고 앞으로 더 오를 만한 여지가 있다 라고 보십니까?

是的。

그렇죠.

这样才能保证这项业务的...

그래야 이 사업에 대한.

哦，比起五十年前，五十年前，也就是1975年相比，现在的月租不是高多了吗？

오 십 년 전에 비해서 오 십 년 전, 오 십 년 전이면 천 구 백 칠 십 오 년에 비해서 지금이 월세가 높잖아요.

对吧？

그렇죠?

绝对。

절대.

那时候我们家还买了地皮，月租才五万韩元，听我妈妈说的。

그때는 우리 집도 사골세 샀던 데인데 월세 오 만 원 냈다 그러더라고 우리 엄마가.

那时我爸爸的月薪是二十万韩元。

우리 아빠 월급 이 십 만 원 할 때.

但现在月租不是变贵了吗？

그런데 지금은 월세가 비싸잖아요.

涨了很多不是吗？

많이 올랐잖아요.

为什么会涨这么多呢？

왜 많이 올랐겠어요.

难道不是因为韩国通过惊人的经济发展，国民收入提高了的缘故吗？

대한민국이 그동안 눈부신 경제발전을 통해서 국민소득이 올라가서 그런 거 아닙니까.

未来我们韩国还将持续实现惊人的经济增长。

앞으로도 우리 대한민국은 계속 눈부신 경제성장을 이룰 것이다.

这不是一个拥有大国领袖福气的国家吗？

큰 나라 지도자 복이 있는 나라 아닙니까?

最近也是这样。

요즘도 그렇고.

啊，是的。

아, 예.

出不去啊，怎么。

못 나가요, 뭐.

出不去啊。

못 나가요.

安德森也会非常直白地讲吧。

언더스덴도 엄청 직설적으로 얘기할 텐데.

我们要从哪里重新开始呢？

어디서부터 다시 할까요?

我真的很好奇。

진짜로 궁금해요.

要评估这个项目的可行性，假设现在的月租...

이 사업성을 평가하려면 지금 만약에 월세가.

如果月租与这项业务的收益存在非常密切的关联，那么按照代表您预期或期望，如果月租不上涨的话，我认为销售额某种程度上也会受到抑制，如果市场饱和的话。

월세와 이 사업의 어떤 이익이 되게 밀접한 연관이 있다면 지금 대표님 예상대로 혹은 희망대로 월세가 올라가지 않으면 이게 매출도 어느 정도 승자가 꺾일 수 있을 것 같거든요, 포화가 된다면.

所以这是非常重要的因素，但这个预测相当敏感且具有风险性，对吧？

그래서 이게 대단히 중요한 요소 같은데 이 전망은 상당히 민감하면서도 위험한 전망인 거잖아요.

但是要让月租上涨的话，月租...

그런데 월세가 올라가려면, 월세를.

不，要让月租下降的话，需要有很多人愿意出租房源，实际上这与收入水平是成正比的。

아니 월세가 내려가려면 월세를 놓으려는 사람이 많고 사실은 그거가 소득에 비례해요 사실은.

想租房子住的人是什么情况呢？

월세를 난 살려는 사람은 뭐예요.

就是不想合租而要单独租房的那种独立需求啊。

같이 안 살고 월세 살러 나온다는 독립의 욕구잖아요.

这种需求会随着收入提高而增加。

그거는 소득이 올라갈수록 높아진다구요.

所以这种需求当然会持续存在，而要让月租不上涨的话，就需要有更多提供房源的房东和出租方出现。

그러니까 당연히 그 수요는 일정하게 존재하는데 월세가 안 오르려면 월세를 제공하는 집주인 임대인들이 늘어나야 되죠.

但若要增加提供月租的房东数量，房产税等社会舆论压力若持续增加，这些人未来会增多还是减少呢？减少已是国家政策方向。那么愿意出租的人减少，而需要月租的需求却因国民收入增长持续存在，月租上涨岂不是必然结果？这根本无需多问，理所当然的

그런데 월세를 제공하는 임대인들 그런 분들의 숫자가 늘어나야 되는데 보유세니 뭐니 사회적 비난이니 뭐 이런 게 늘어나면 이 사람들은 이런 사람들이 앞으로 늘어나겠습니까 줄어들겠습니까 줄어드는 게 국가적인 방침이잖아요 그러면 임대를 놓으려는 사람은 줄어드는데 임대를 월세를 필요로 하는 사람들은 어쨌든 존재하는 수요고 국민소득 증가에 따라서 늘어날 테니 월세가 오를까가 될까 하는 건 당연한 계산이지 무슨 그게 뭘 물어보고 돼요 그건 당연한

确实如此。从需求层面看，单人家庭增长与我们行业关系密切。

거지 그렇군요 그리고 수요적인 측면에서는 일 인 가구 증가가 저희 산업이랑 관계가 많습니다.

单人家庭收入水平普遍不高，且随着单人家庭增多，单位居住面积的租金投入会大幅增加

일 인 가구는 소득순이 엄청 높지 않고 다음에 일 인 가구로 갈수록 주거 면적당 임대료가 엄청 투자되고

您认为单人家庭收入水平不高是因为他们多为社会新鲜人吗？

일 인 가구라고 해서 소득 수준이 높지 않다는 건 일 인 가구가 대부분 사회초년생이기 때문이라고 보시는 건가요?

准确来说不能认为单人家庭多为社会新鲜人，纵观全局，现在单人家庭已遍布各年龄层

정확하게는 일 인 가구가 사회초년생이 많다고 생각하면 안 되고 전체적으로 봤을 때 이제는 전 연령층에서 일 인 가구가

很多？

많다?

单人家庭收入不错的话，一个人住也是可以的

일 인 가구가 돈 잘 버는데 일 인 혼자 살 수도 있는 거고

但这样的人并不多

그런 사람 많이 없는 것

确实如此，但最近观察已婚人士，发现双方收入都相对较高。所以

같습니다 그런데 요새 보면 결혼한 사람들 보면 다들 둘 다 소득이 좀 되는 사람들이거든요 그러니까

随着时间推移，单人家庭在单位居住面积上最贵的其实是考试院，每坪最贵的是考试院，其次是单间公寓、办公室公寓，再到普通公寓就逐渐

가면 갈수록 일 인 가구가 주거면적당 가장 비싼 게 사실 고시원이잖아요 한 평당 가장 비싼 게 고시원이고 그다음에 원룸, 오피스텔, 아파트 가면 갈수록.

便宜了

싸져요

因为面积都变大了

면적 다 싸지기 때문에

所以两居室公寓的月租按面积算其实不贵。

그러니까 투룸 아파트가 월세가 면적 대비를 보면 안 비싸요.

不过

그런데 다만.

对于单间公寓

원룸에 대해서.

每月要多付三十万韩元租金实在负担不起，所以无法选择那里。

월세를 삼 십 만 원씩 더 내는데 너무 힘드니까 거기로 못 갈 뿐이지.

月租的话，单间公寓要交120万韩元，如果交150万就能多一个房间，想想为什么不买，这话说一百遍都对。

월세, 원룸은 백 이 십 만 원이나 내면서 백 오 십 만 내면 방 하나 더 생기는데 이걸 왜 안 사라고 생각하면 그 말은 백 번 맞아요.

就是因为便宜才这么说的。

그만큼 싼데 그 얘기지.

现在7坪的单间公寓几乎找不到低于100万韩元的，贵得离谱。

지금 원룸이 일곱 평짜리가 요즘 거의 백 만 원 이하인 게 많이 없을 정도로 엄청나게 비싸고.

60 7C什么的，大概1万3千韩元60 7C这样

육 십 7C 뭐 이러더라고요 일 만 원 삼 천 에 육 7C

最便宜的是

제일 싼 게

管理费15

관리비 십 오

万韩元都不到，所以单人家庭数量急剧增加，而单人家庭的增加最终意味着对我们行业的需求在快速上升。

만 원밖에 없고 그러다 보니까 일 인 가구가 엄청나게 빠르게 증가하고 일 인 가구 증가하는 거는 결국은 저희 산업에 대한 수요가 엄청나게 빨리 늘어난다는 게 있습니다.

所以说这个行业本身，居住环境越差，替代品就...

그러니까 이 산업 자체가 주거 환경이 안 좋아지면 안 좋아질수록 그 대체재.

几乎唯一的替代品就是自助仓储。

거의 유일한 대체재가 셀프 스토리지.

当我和行李同居到居住环境变得太恶劣，觉得我们不得不分开时。

짐이랑 나랑 같이 동거하다가 너무 주거환경이 열악해져서 우리 헤어져야 되겠다라고 생각하면.

行李啊，你先去那个便宜的房子暂住一下吧。

짐아, 너는 저 싼 집에 가서 잠깐 머물고 있어.

等我赚大钱了就来接你。

내가 돈 많이 벌어서 너 데리러 갈게.

说这话时，送行李去的地方就是没有供暖的I AM BOX。

라고 할 때 짐 보내는 곳이 난방 안 되는 I AM BOX.

这个啊。

이게.

稍等，我好奇的是，既然您认为这个行业会这样发展，那分给房东的固定比例您不觉得可惜吗？

잠깐 그게 궁금한 게 이렇게 성장을 한다고 생각을 하시면 임대인한테 나눠주는 그 일정 비율도 아깝지 않으세요?

不过现在...

근데 지금은.

而且地价还会再上涨的。

게다가 땅값이 또 오를 거잖아요.

所以说。

그러니까.

为什么不直接投资有空置的房产直接购买，而是要通过房东这个中间环节来管理呢？

왜 직접 공실 있는 곳을 투자해서 매입하지 않으시고 임대인이라는 한번 쿠션을 거쳐서 관리했는지.

在我看来，要做这个的话这里

제가 볼 땐 그거 하려고 여기

您说得对。

나오신 거예요.

这与我创业故事有关，我当时既没钱又一无所有，但要发展公司就需要多开分店。

그게 제 사업 스토리랑 연관이 있습니다 제가 돈이 없으니까 돈도 없고 아무것도 없고 하는데 회사를 성장시키려면 지점이 많아야겠더라고요.

因为当时我只有十家分店时，无论怎么大量打广告效果都很差。

왜 그러냐면 제가 지점이 그때 열 개, 이 십 개 있을 때 아무리 광고를 많이 해도 효율이 너무 떨어지는 거예요.

确实如此。

그렇죠.

就算说请爱I'm Box，也没有可以爱的地方。

아이엠박스 사랑해 주세요라고 해도 사랑할 곳이 없어요.

比如因为有共享仓储服务，本来打算使用的，

이용하려고 예를 들어 공유창고 보관서비스 있어서 이용해야지 했는데

我们家附近是

우리 집 근처는

企业附近有其他企业的

업체 근처에 다른 업체 있는

广告在清州也投放，全州也投放，到处都在投放，

거예요 광고는 청주에도 나가고 전주에도 나가고 다 나가는데

其他企业反而有点融化了。后来意识到这个行业需要非常多的分店，但因为这是房地产业，开设每个分店都需要巨额资金，至少需要十三亿韩元。正苦恼该怎么办时，发现空置房产非常多，于是决定大量开设分店，这个策略成功了。现在正如您所说，我们也在组建基金大量购买。因为全球趋势都是用巨额基金或资金直接买下建筑来获取超高收益，这样收益率非常高，因为不需要投入人力，客单价也极高。所以我们打算把利润全拿，现在正为此做准备，接触了很多运营公司和FE，反应大多很好。

다른 업체만 좀 녹아났네요 그러다가 느낀 게 이 업은 지점이 엄청나게 많아야 된다 라고 하는데 이 업이 부동산업이다 보니까 돈이 너무 많이 드는 거지 지점 하나하나 늘리는데 돈이 너무 많이 들어서 최소 이 십 삼 억 원 드니까 하나당 그러다가 어떻게 해야지 고민을 하다가 공실이 엄청 많은 걸 딱 인지를 하고 그렇게 해서 이런 식으로 지점을 많이 늘려서 엄청나게 많이 깔아버리자 해가지고 했던 게 전략이 먹혔는데 그런데 이제 이렇게 가서 시작을 선점함과 동시에 지금은 말씀하신 것 같이 펀드를 조성해서 많이 사려고 저희도 하고 있어요 그러니까 왜 그러냐면 이게 원래는 글로벌 트렌드가 다 엄청난 펀드나 자금으로 건물까지 사서 아예 그냥 뽕을 뽑는 그렇게 하면 수익률이 엄청 높거든요 왜냐하면 사람도 들어가는 게 없고 객단가 엄청 높지 그러다 보니까 수익률이 너무 높으니까 건물주한테 나눠줄 거 뭐냐 우리가 다 먹으면 되니까 그렇게 해서 글로벌 쪽으로 봤을 때는 자산을 엄청나게 매입해서 하는데 그렇게 많이 매입을 하려고 지금 준비를 하고 있고 실제 펀드 조성하려고 어떤 운용사라든가 FE들도 많이 만나고 있고 근데 반응은 대부분 지금 좋은 편이에요.

实际上

실제로

这个问题上次您来的时候也问过，反应很好，但您还在问为什么来这里，看来一年过去了

그 질문에 사실 지난번에 오셨을 때도 했거든요 반응이 좋은데 여기 왜 나왔냐고 아직도 똑같은 말씀을 하시는 걸로 봐서는 일 년

我目前反应还不错，只是还没进来。为什么没进来？老实说情况差不多。

전 아직 반응은 좋다 그냥 안 들어왔어요 왜 안 들어왔냐고요 솔직히 비슷한 거군요

准确来说，现在也能组建大额基金。

정확하게 이야기하면 지금도 예를 들어 큰 단위로 펀드를 조성할 수 있어요.

但他们要求的是固定比例的利息费用和可转换债券。

근데 거기서 요구하는 거는 일정 비율의 이자비랑 전환 사채

要么保证收益，要么让南社长您来兜底？

수익을 보장하고 아니면 당신 남 사장님이 꼬라박아주세요죠?

以后还上。

갚아라 나중에.

如果不行的话。

혹시 안 되면.

啊，我们国家的投资者真够精明的

아 우리나라 투자자들 참 치사해요

这不是贷款吗？

대출 아니에요?

投资是Wash and Cashier

투자가 워시앤캐시아

意思是说投资者们也没有十足把握，他们不愿意冒险投入资金

투자자들이 아니라 거기도 확신은 없단 얘기네요 자본을 태울 자신은 없다는 거잖아요

就是缺乏分析能力，某种程度上确实如此

그 분석할 능력이 안 되는 거지 약간 맞고

因此资金本身对于激进投资持谨慎态度，所以我们正在构建一个几乎无风险的结构。目前对我们来说，确立压倒性的市场地位比筹集资金更重要，等我们发展到一定程度后再考虑基金募集

그러니까 자금 자체가 공격적으로 투자할 수 투자하기에는 약간 좀 조심스럽다 보니까 그렇게 해서 저희가 저희는 어쨌든 리스크를 되게 없게 가려고 지금 구 조 를 짜고 있는 상황이고 아마 지금은 저희가 압도적인 일 위가 되는 게 더 중요하니까 펀드 조성보다는 압도적인 일 위가 되려고 노력하고 있고 어느 정도 더 조금 더 성장을 하면 펀드를 조성을 할 생각입니다.

业务

일

等公司壮大后，投资者就会主动上门说'南社长，请收下我们的投资'之类的话了

등 업체가 되고 나면 이제 감히 투자 와서 남 사장 꼬라박아라 이런 얘기는 곧 할 것이다.

提高谈判筹码

협상력을 높이기

不过实际上现在关于基金募集的讨论已经很多了

위해 근데 실제로 지금 펀드 조성 이야기가 꽤 많이 됐어요.

所以现在如果下定决心是可以做的，只是有些风险需要谨慎对待。

그래서 지금 만약에 마음먹으면 할 수는 있는데 약간 리스크가 있으니까 조금 조심하는 상황.

你说的这个风险是指连南社长本人也没有把握吗？

그 리스크라고 하는 건 본인도 확신이 없다 남 사장님 본인도?

我是有信心的，但全球趋势...

저는 확신이 있는데 이제 글로벌 트렌드

盖章确认吧，我来负责。

도장 찍어봐요 내가 책임짐

条件不太好吗？

조건이 별로 안 좋나요?

比如利息很高之类的？

많이 이자가 높다거나

现在确实需要谨慎些，无论是房地产的整体视角还是其他方面，都不是特别有利，所以谨慎行事是对的。

지금은 좀 조심해야 되는 거 맞는 거 같아요 부동산에 대한 어떤 전체적인 시각이라든가 모든 게 엄청 우호적인 건 아닌 거 같아 가지고 조금 조심하게 가는 게 맞는 거 같아 가지고

有点。

좀.

说不是友好视角是什么意思？是说未来月租会持续上涨的这个预测可能出错吗？

우호적인 시각이 아니라는 건 무슨 말입니까 앞으로도 월세가 계속 올라갈 거라는 이 전망이 틀릴 수도 있다?

具体来说，政府现在

정확하게는 정부에서 지금

在看待房地产时

부동산을 바라볼 때

把房地产作为投资资产来考虑，这样有点...

그렇게 투자 자산으로서 부동산을 생각하는 게 좀.

是的，稍微有点

네 약간.

但这是商业地产，所以又是另一回事了，我们是在讨论把住宅地产作为投资对象的问题

근데 이건 상업용 부동산이니까 또 별개 아니에요 주거용 부동산을 투자 대상으로 삼는 거에 대해서 문제를 삼고 있는 거니까

不过我现在考虑的是，目前关于房地产的时机确实需要谨慎，总之现在要把风险最小化

근데 저희가 지금 제가 생각하는 거는 약간 지금 부동산에 관련해 가지고는 좀 조심하는 타이밍이 맞는 거 같아서 어쨌든 지금 리스크를 최소화하는 게.

房地产市场会往哪个方向波动还说不准？

브불동 어디로 튈지 몰라?

我认为是这样的。

맞는 것 같습니다.

看来需要考虑的事情比预想的多。

생각보다 고민할 게 맞네.

从经营者的角度来看。

경영자 입장에서는.

确实如此，政策风险对这个行业影响很大。

그러게요 정책리스크가 되게 큰 사업이라서

房地产受法规和政府政策影响很大，但可以确定的是存储需求确实在急剧上升。因为当前居住环境和质量非常恶劣，住房成本飙升的情况下，这几乎是唯一的替代方案。我们正努力通过提升居住质量评估来贡献价值，致力于提供更好的服务。

부동산이라는 게 규제라든가 어떤 정부 정책 같은 게 영향을 많이 받기 때문에 그렇게 해서 이제 어찌 됐든 확실한 건 뭐냐면 보관 수요가 엄청나게 많이 올라오는 건 맞는 거 같아요 왜냐하면 지금 주거 환경이라든가 주거의 질 정말 열악해지고 주거비 폭등한 상황에서 거의 유일한 대안이 이 업인 건 맞는 거 같으니까 좀 뭔가 주거의 질을 계산하는데 저희가 어느 정도 기여한다라고 생각해서 더 좋은 서비스를 제공하려고 노력을 많이 하고 있습니다.

空置率高的建筑业主们最近咨询量持续增加，逐渐...

계속 늘어 공실 많은 건물주들은 요즘 상담 많이 들어오고 점점

他们变得更加焦虑和苦恼了吗？

더 초조해하고 안타까워고 그러고 있어요?

确实最近咨询量很大，而且正如之前提到的，现在最重要的是形成压倒性的规模优势，所以我们正在积极扩张门店数量。

확실히 요즘도 많이 들어오고 있고 그다음에 아까 말씀드린 것처럼 지금 압도적인 일 위가 돼야 되는 게 중요하기 때문에 지점을 공격적으로 많이 늘리고 있고

这个所谓的激进策略是指

그 공격적이라는 건.

是不是说即使地段稍差也会全部接收？

조금 입지 떨어져도 다 받아준다는 거 아니에요?

就是这种感觉

그런 느낌이에요

但即便如此，目前需求也在大幅增长

근데 그렇게 해도 그만큼 수요가 많이 지금 올라오고 있어가지고

确实是这样对吧？

맞다는 거네요?

以前的条件是必须有电梯和停车空间

예전에는 조건이 엘리베이터 있어야 되고 주차할 수 있는 공간이

但现在

있어야 된다 라고 했는데 지금은

你们放宽了这些标准

그 기준을 완화해 주셨구 만요

崩溃了吗？

무너졌습니까?

那个原则？

그 원칙이?

现在只要有空间就行了吗？

일단 그냥 공간만 있으면 된다?

准确来说，完全不可能的事我们不做。因为是仓库，所以地段之类的因素现在变得不那么重要了，以前很重要，现在不重要了？

정확하게는 아예 안 될 것 같은 건 안 하고 이게 창고다 보니까 입지라든가 이런 게 거의 엄청 중요하지 않더라고요 예전에는 중요했고 지금은 중요하지 않아요?

以前说不重要的时候，地段或商圈这些确实不重要。现在需求明显大幅增长，根据我们的数据，大多数地方都运营得很好，所以增加数量是对的。而且现在空置问题肯定会更加严重，自助仓储几乎是解决空置的唯一替代方案，所以应该大量增设来计算居住意愿。

예전에도 중요하지 않다고 얘기했을 때 입지라든가 상권이라든가 이런 게 중요하지 않고 지금은 확실히 수요가 많이 올라오기 때문에 웬만한 데는 거의 다 잘되는 게 저희 데이터이기 때문에 많이 늘리는 게 맞는 거 같고 어쨌든 지금 공실 문제는 더 심각해질 거의 확실히 되기 때문에 공시를 해결할 수 있는 거의 유일한 대안이 셀프스톨이기 때문에 많이 늘려서 주거 의지를 계산하는 게

不过上次我在外面听的时候非常心动。这个完全不用动手，确实符合大趋势。但仔细想想，我买了商铺交给IMBOX，风险其实全在我这边。

이제 그런데 제가 지난번에 밖에서 들으면서 엄청 혹했거든요 이거 손도 안 가고 사실 메가 트렌드는 맞는 말인 것 같고 근데 생각해 보니까 내가 상가를 사가지고 IMBOX에 맡겼어요 근데 생각해보면 리스크는 다 나만지는 것 같더라고요

也就是说即使生意不好，IMBOX也不会再有其他损失了

그러니까 장사가 안돼도 IMBOX가 손해날 게 하나 더 없으니까

装修什么的也都是我自己负责的。

인테리어나 인테리어도 다 내가 있지.

也就是说IM BOX在那个位置挂着IM BOX的招牌只享受广告效应，所有费用都由房东承担，生意好就赚，不好就算了。就算生意不好，每个月不是还能收点管理费之类的吗？

그러니까 IM BOX는 그 자리에다가 IM BOX 라는 간판으로 광고효과만 누리고 모든건 다 건물주 돈으로 쏟아 부은 후에 장사가 되면 좋고 아니면 말고 장사가 안돼도 매달 혹시 관리비 같은 걸로 받아가는 것도 있지 않아요?

没有软件费用之类的吗？

소프트웨어 비용 이런 거 없어?

那种费用确实是有。

그런 거가 있긴 한데.

顾客

손님이

就算假设一个都没有，也要按一定比例交钱吧。

하나도 없다고 가정해도 일정 비율은 돈 내는게 있죠.

甚至空置的话

심지어 공실이면

没租出去时的钱。

안 나갔을 때 돈이.

明明是个冷藏车。

어디 냉차인 주제.

也就是说准确来说，如果没有销售额，那么由出租方承担的部分

그러니까 정확하게는 이게 매출이 매출이 안 나오면 임대인 내는 건

是没有的。

없습니다.

零元？

영 원?

是的零元，如果没有销售额的话。

예 영 원 매출이 안 나오면.

只要销售额达到一万韩元的话。

매출이 만 원이라도 나오면.

然后就从那里面进行收益分成。

그거 안에서 이제 수익 쉐어를 하는 거고.

分成。

쉐어를.

不过这部分还算比较有良心。

그래도 그 부분은 조금 양심적이네.

完全不需要额外支付任何负数的部分。

마이너스 추가로 내는 건 아예 없고.

但尽管是承租人。

근데 임차인인데도 불구하고.

就是说

그러니까

如果我提供建筑，在这种结构下，在这种结构下，担心的是什么呢。

내가 건물 주면 이런 구 조 에서는 이런 구 조 에서는 뭐가 걱정이냐면.

我觉得I'm Box可能不会努力。

아이엠박스가 노력을 안 할 수 있을 것 같아요.

对啊，只扩张了规模

맞아 확장만 해놓고

当然，他们肯定要在那里赚钱，毕竟是I'm Box的销售额。

물론 당연히 거기서 돈을 벌려야지 아이엠박스 매출이잖으니까.

稍微尝试一下

좀 해보다가

如果不行的话，那就完蛋了

안 되면 이는 글렀네

然后我们就把精力放在别处，从出租方的角度来看

하고 우리 딴 데에 힘주자 하면 임대인 입장에서는

同样的努力，没有比这里更合适的地方了

같은 노력이면 여기보다 잘 될 곳에 없잖아요

我投入了空间和装修费用，IM BOX却抛弃了我，实际上能做的

내 공간에 내 인테리어비까지 썼는데 IM BOX가 나를 버렸네 사실 할 수 있는

并不多。但从结构上来说，那不是我们能控制的，因为分店或特定空间是由客户选择的，不是我们选择的，所以我们努力的方向不对

게 없잖아요 그런데 구 조 적으로 그렇게 저희가 할 수 있는 게 아니고 그러니까 지점이라든가 어떤 공간은 고객이 선택하는 거지 저희가 선택하는 게 아니기 때문에 저희로서는 노려해봐야 잘못이 아니다

反正那是你的命运，出租方的命运

어차피 그건 당신 팔자고 임대인 팔자고

对我们来说，成为压倒性的第一运营商，让所有分店都运营良好，这是我们的职责吗？

저희로서는 압도적인 일 위 사업자가 돼서 모든 지점이 잘 되게 만드는 게 저희 역할인가?

那倒不是，成为第一并不意味着

그거는 아니죠 일 위가 됐다고

就算这样，我们的店主也会生气

해도 우리 점주님 화내십니다

就算成为行业第一，这里作为特许经营总部现在

일 위가 됐다고 해도 여기가 프랜차이즈 본사와 지금

假设首尔有一百家门店，江原道有一百家，庆尚道也有一百家，其中江原道大约五十家经营不善。但就算我们大幅扩张，在全罗道开一百家，忠清道开一百家，成为行业第一，江原道那五十家也不会突然好转。从整体平均值来看，I AM BOX是发展良好的，但具体到每个门店，情况不会有变化。这意味着我们终究无能为力。

있으니까 헐에 백 개 점포가 있고 강원도에 백 개 점포가 있고 무슨 뭐 경상도에 백 개 점포가 있는데 그중에 강원도에 오 십 개 정도는 잘 안돼 근데 이걸 압도적으로 늘려서 전라도에도 백 개 점포를 내고 충청도에도 백 개 점포를 내서 압도적인 일 위가 됐다고 해도 강원도에 오 십 개 점포가 잘 되지는 않잖아요 그냥 평균적으로 봤을 때 I AM BOX 전체적으로 봤을 때 I AM BOX는 잘 돼가는 건데 그 개별개별로 봤을 때는 달라짐이 없을 거라는 말이죠 그거면 결국은 우리가 어쩔 수 없어요.

那是该分店的特性和地区的特性

그건 그 지점의 특성이고 지역의 특성이고

那个振岛是栋建筑吧？

그 진도가 건물 중인데요?

说这种话真是多余

라고 하는 게 남사지네요.

我们无能为力

우리는 어쩔 수 없어요.

所以那边的租金不可能低于十四万韩元

그러니까 거기는 임대료가 십 사 만 원 못 받습니다.

只能收到三万韩元。

삼 만 원밖에 못 받아요.

不就是这样吗？

이렇게 되는 거 아니에요?

不过我们开店选址时，完全不考虑那些完全没有居民或肯定不行的地方，重点只选那些看起来会成功的区域。其次，在几乎确定会成功的地方——比如需求远大于供给的地方——追加开店是对的。就像刚才说的，其实现在经营不善的门店并没有那么多，而且按照当前趋势，我们完全有能力让所有门店都运营良好。

그런데 저희가 오픈을 한 데는 아예 주거인 것 없건 아예 안 데는 하지 않고 잘 될 것 같은데 위주로만 하는 게 중요하고 그다음에 잘되는 게 거의 확실히 되는 데는 예를 들어 수요가 공급보다 훨씬 더 많으면 잘 되니까 추가로 오픈하는 게 맞는 것 같고 아까 말씀드린 것 같이 지금 사실 잘 안 된다는 지점이 그렇게 많지는 않고 어쨌든 지금 트렌드상 잘되게 저희가 다 만들기 때문에

请问您能帮忙解决这个问题吗？

제가 어떻게 어떻게 해소해 주실 수 있으세요?

通过数据之类的应该能看出来

데이터라든가 보면 알 수 있을 것

这样很好啊，那现在有多少家门店了？

같아요 그러면 좋아요 지금까지 지점이 몇 개죠?

目前大约两百家，其中

지금 한 이 백 개 정도 그중에

应该会有吧。

있을 거 아니에요.

痛处

아픈 손가락.

毕竟有十个手指

이 십 개 있으니까.

啊这个

아 이거

本以为会顺利，没想到不如预期

잘 될 줄 알았는데 생각보다 안 되네.

脑海中立刻浮现的那一家店

머릿속에 딱 떠오르는 그 한 지점.

在哪里？

어디예요?

具体是哪家店名

그게 정확하게 지점명은.

我们就在这儿宣传吧

이 자리에서 홍보하면 합시다.

就是那里。

거기네.

那里现在叫金泉店。

거기가 이제 금천점이라고.

看起来会顺利的。

잘 될 것 같은데.

所以我们也是那个。

그러니까 저희도 그게.

做数字化吗？

디지털 하냐.

对，大概

맞습니다 한

数量很多。

번이라고 많고.

但我们本以为那里会非常火爆才开业的，结果不如预期

그런데 저희가 당연히 거기가 엄청 잘 될 거라고 생각을 해가지고 오픈을 했는데 생각보다 안 되는 거예요

比预想的要差吗？

생각보다 안 되는 거예요?

还是说从绝对角度来看也是

아니면 이건 그냥 절대적으로 봤을 때도

确实不行，我们觉得实在太差了。最终到现在为止市场份额只做到了40%，从零开始大概八个月才做到40%，所以我们一直在努力提升占有率。是怎么做到的呢？

안 됐어요 되게 너무 저희가 생각하기에는 너무 안 되는 거예요 궁극적으로는 지금까지 점유율을 사 십 퍼센트 만들었거든요 오 퍼센트 한지 여덟 개월 정도 됐는데 사 십 퍼센트 만들어 가지고 그래서 저희가 계속 더 점위를 올리기 위해서 노력을 많이 해요 어떻게 만들었어요?

做了哪些努力呢？

어떤 노력을 했어요?

首先因为大家对保管服务的认知度很低，就像刚才说的日租券、周租券，然后针对表现不佳的门店持续发送推送消息，也在金川区相关关键词上投广告，针对该地区做定向广告，还通过'당근'平台投放广告。广告费是谁出的？

일단은 이 보관 서비스에 대한 인식이 되게 낮으니까 아까 말씀드린 일일권, 칠 일권 그다음에 안 되는 지점을 특정해가지고 푸시 메시지 같은 것도 계속 많이 보내고 금천구 관련된 키워드 광고도 하고 그 지역 타겟에서 광고도 하고 당근 같은 경우 해서 광고도 하고 광고비는 누가 내요?

都是我们出，总部承担。为什么？

다 저희가 돼요 본사에서 네 왜?

因为是线上业务，我们的目标是让所有门店都运营良好，所以我们才这样投入。

온라인이시니까 안 되는 데를 모든 지점이 다 잘 되게 만드는 게 저희의 목표이기 때문에 그렇게 저희가.

要怎么做

모해야

数据有所改善，对吸引投资也很有利

수치가 좋아지고 투자를 받기에도 좋은

是啊，确实如此

것 같아요 아 그러네 근이지네

我们其实并没有急需融资的压力

저희는 사실 투자를 받아야 된다라는 그런 급한 건 없기 때문에.

那么如果进展顺利，从下个月开始，原本五五分成的方式，会改为七三分成，让表现好的分得更多吗？

그렇게 해서 잘 되면 그 다음 달부터는 종전에는 다섯 대 오 로 하던 걸 그때 다음 달부터 잘된 거는 일곱 대 삼 으로 나눠서 더 많이 먹는다거나 그렇습니까?

我们不会那样做

그렇게 하지 않습니다.

首先，我们的目标是让所有门店都运营良好

일단은 저희는 모든 지점이 다 잘되게 만든거고.

即便有门店表现不佳

만약에라도 여기 안 된다라고 하면.

广告投入费用

투입 광고비

投入？

투입?

几乎动用所有手段

모든 수단을 거의

通常这种情况下，如果是加盟总部强势，就会说'投放广告费吧，做广告吧'，强制要求做广告或者类似行为，所以会被指责为霸道。但针对该地区的特色广告，因为是那个人在消费，所以做不做都行。

보통은 그럴 경우엔 프랜차이즈 본사가 많이 갑이면 광고비 돌리세요 광고 하세요 라고 해서 광고를 강요하거나 한 번 그래서 갑질 한다는 소리 듣는 거죠 그런데 그 동네 특화 광고는 사실 그 사람이 먹는 거니까 하든가.

或者总部和加盟店按销售额分成比例来分摊广告费，这种方式更合理。

아니면 본사와 그 프랜차이즈 지점이 매출을 쉐어하는 비율로 광고비도 쉐어하는 그런 방식으로 하는 게 합리적이지.

为什么总部要承担全部广告费呢？

왜 본사가 다 광고비 부담해서예요?

我们的目标是让所有门店都能运营良好。

저희는 이제 저희의 목표가 모든 시점이 다 잘되게 맞는.

这是第一次

그게 한 번도

看起来会运营得更好。

더 잘되게 맞는 것 같아요.

为什么非要那样经营呢？

진짜 왜 경영을 그렇게 하느냐

说实话吧。

솔직히 얘기했어요.

请坦白说。

솔직히 얘기해줘요

出于什么考量

왜 어떤 계산으로

非要。

굳이.

同样的广告费，原本生意就好的地方如市场占有率70%的高价地段木洞、三星洞，投进去的话利润空间确实会大很多吧。

그 광고비 똑같이 챙겨가지고 원래 잘 되는데 점유율 한 칠 십 퍼센트 되는 단가 높은 목동 삼성동에 돌리면 과연 박스에 훨씬 더 남잖아요.

我来解释一下。

내가 설명해 줄게.

如果要解释的话。

만약에 어떻게 설명하냐면.

那么我会考虑一下。

그럼 저는 고민을 합니다.

投入多少广告费能提升销售额呢？

광고비를 어느 정도 투입하면 매출 올라갈까?

看起来如果投入三千万韩元左右的广告费，每月销售额大概能增加三百万韩元，这样判断的话，如果销售额增加三百万韩元，我们总部能分到多少？

보니까 삼 천 만 원 정도 광고비를 넣으면 매달 한 매출이 삼 백 만 원 정도 더 올라올 것 같다라는 판단이 들면 매출이 삼 백 만 원 더 올라오면 우리 본사 몫으로 얼마 떨어지지?

能多分到一百五十万韩元。

백 오 십 만 원 더 떨어지네.

那么这种情况需要持续十个月才行。

그러면 이게 이 십 개월 동안 더 유지가 돼야 되는구나.

这个广告效果。

이 광고효과가.

这样才能回本啊。

그래야 돈돈이구나.

这种情况我们就不做广告了。

그럴 경우는 우리는 광고 안 합니다.

那个。

그게.

不过只要投入约五千万韩元，考虑到仓库规模大且周边资源丰富，我原本疑惑为何会这样，但计算后发现，仅总部能收回的份额就足以覆盖广告费。这样算来，才觉得确实符合商业逻辑。

다만 한 오 천 만 원 투자만 하면 이게 창고 사이즈도 크고 주변에 이거 이거 많은데 왜 이러지 싶어서 해봤더니 계산하니까 우리 본사로만 돌아오는 몫만 해도 광고비 그런 계산으로 하는 거예요 라고 얘기해야 사업가 맞네라는 생각이 들지.

我们的使命与。

우리의 사명과.

所有分店都会运营得很好吧。

모든 지점이 잘 되겠네요.

不过我们现在考虑的是，这家企业本身似乎处于非常初期的阶段，整个自助仓储行业都处于极早期。我们认为，虽然扩大规模和提升销售额很重要，但更重要的是通过明确展示如何应对风险、解决经营不善分店的策略，以及成功案例的积累来建立参考和作品集。

그런데 이제 저희가 지금 생각하는 거는 이 업체 자체가 완전 극 초기 단계인 것 같아요 이 셀프스트래너 업 자체가 완전 극 초기인 것 같고 지금 저희가 생각하는 거는 더 많은 걸 하는 것도 중요하지만 매출 올린 거나 하는 것도 중요하지만 일단은 확실히 이런 리스크라든가 아니면 안 되는 지점을 어떻게 해서 어떤 전략을 통해서 어떻게 했기 때문에 잘되게 만들었다는 걸 레퍼런스라든가 이런 포트폴리오를 만드는 게 되게 중요하다고 생각하기 때문에.

啊，原来您是这么解释的。

아 그러면 그렇게 설명하시는 거예요.

那么。

그러면.

我们

저희가

咨询过的事情。

컨설팅 된 거.

这份感想报告。

이 감상장.

其实那个呢。

사실 그거는요.

坦白说，我们要说服客户的话，客户最大的需求会是什么呢？

솔직히 말하면 저희가 고객을 설득하려면 고객의 제일 큰 니즈가 뭐겠습니까?

这个我做了但生意不好怎么办？

이거 나 해놨는데 장사 안되면 어떡할 거야?

南社长？

남 서장?

对于这个问题，我们会竭尽全力用我们积累的经验让生意好起来。

이 질문에 대해서 저희가 그럴 경우에는 최선을 다해서 그동안 쌓아 올린 노하우로 장사가 잘 되게 만듭니다.

所以我们才和公司合作，否则就是普通商家。当南葬礼公司说有这种经验时，我们因此选了两名负责人，这位在Coupang工作三年，在Naver两年，就是这样的人选。看起来很可靠，这样才能说服人。反正固定成本要支出工资，如果有不行的分店，就投入广告费这样练习。广告费七百万韩元就够了，但考虑到这两个人每月要一千五百万韩元的人工费，与其让他们闲着，不如花这七百万韩元这样积累经验，有了经验后还可以用于其他地方的业务拓展。所以企业家才会这么做，这样解释才有说服力，不会让人觉得眼里只有钱。

그러니까 저희가 회사하고 있는 거지 안 그러면 업자죠 라고 답할 때 남자장례회사가 그런 노하우가 있어 라고 할 때 저희가 이 담당자를 그래서 두 명이나 뽑았고요 이 친구가 쿠팡에서 삼 년 네이버에서 이 년 이 친구가 이런 사람입니다 뽑았습니다 믿음직하네 그래서 그래야 설득이 돼서 이런 사람 뽑아놨는데 어차피 고정비 들고 월급 나가니 안 되는 지점이 있으면 광고비 들여서 이렇게 해서 연습이라도 시킵니다 그래야 광고비는 칠 백 만원이면 되지만 얘한테 들어가는 인건비 생각하면 이 두 명이 한 달에 천 오 백 만원씩 잡아먹어요 얘 놀리느니 이 칠 백 만 원 들여서 이렇게 해서 노하우가 생기면 이걸 가지고 다른 데서 영업하기도 좋고 하니까 사업가는 그러니까 하는 겁니다라고 얘기해야 아 그래서 하는구나 설득력이 있지 아이고 저 돈밖에 모르는 수준노라는 생각 안 한다고요.

相反，我们认为当客户遇到困难时，那也是我们的困难，我们会不顾一切地前去帮助。

오히려 저희는 저 고객들이 어려울 때는 그게 우리의 어려움이라고 생각하고 그냥 물불 가리지 않고 가서.

不就是这样做的吗？

하는 거 아니에요?

就是在帮助的过程中，不知不觉就做到了现在这样。

그냥 돕다 보니까 어찌어찌 이렇게 했나 봅니다라고

写了自传之类的。

자서전을 썼어요 그런 거.

哎呀，

아이,

就是这么回事。

그런 거죠.

类似这样的考量或计算，

뭐 그런 거라든가 그런 계산이 있잖아요.

不都在脑子里吗？

머릿속에 있지 않습니까?

是的。

맞습니다.

在哥哥们面前就该说这种话。

형들 앞에서는 그런 얘기 하라고.

哥哥们现在不只是KBS每日晨间的主持人。

형들이 지금 그냥 KBS 아침마다 아나운서들이 아니에요.

KBS每日晨间的主持人是

KBS 아침마다 아나운서는

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我在考虑自己尝试这个，感觉是这样的。

혹시 저는 이걸 제가 해볼 생각을 하니까 이런 것 같아요.

如果我意外获得了一处凌乱的商铺，似乎值得一试；其次，这里地价可能会大幅上涨，所以想着先赚些利息，再期待未来的资本收益，这也值得考虑

제가 실수로 엉망진창이 상가를 갖게 된 상황이라면 이걸 해봄직 한 것 같고 둘째로는 여기 땅값 꽤 많이 오를 것 같은데 그래서 참고로 이자를 좀 벌면서 나중에 자본 이익을 좀 기대하자 하면 또 할 만한

我觉得是这样。

것 같아요.

期待重建，做身体投资吧

재건축 기대하고 몸테크 하자

就是那样。

그런 거죠.

不是身体投资，是仓库啊

몸테크가 아니라 창고니까

自助仓储和期权本质上就是那个。

셀프 스토리지랑 옵 자체가 본질이 그겁니다.

未来资产价格

앞으로 자산 가격이

你应该先讲清楚那个本质才对，现在

그 본질을 먼저 얘기해 줬어야죠 지금은

虽然现在没人导致租赁需求不足，但预计会上涨，在那之前做点什么至少能赚点利息，自助仓储就是个选择

사람이 없어서 임대 수요는 없지만 오를 것 같은데 그때까지 뭐 좀 하면서 이자라도 낼 만한 거 없나가 셀프 스토리지

那完全是本质所在，原本是在京畿道外围的开发预定地或开发时提前抢占购入并运营，等价格上涨后赚取差价，这就是自助仓储的旧版本，说白了就是硬撑着做点什么。

그게 완전 본질 원래는 경기도 외곽에 있는 개발 예정지라든가 개발될 때 같은 데를 들어가서 미리 선점해서 매입해서 운영을 하다가 시세차익을 올리는 게 셀프 스토리지의 예전 버전이었다라고 하면 뭐라도 하자라고 버티는 거였네요.

像日本那样大多进入市中心，我们几乎都在市中心

일본과 같이 도심으로 많이 들어가요 저희는 거의 대부분 도심에 있고

那么现在外国私募基金或投资公司想进入，也是基于这个本质来的吗？

그러면 지금 아까 외국계 사모펀드나 이런 투자회사에서 들어오려고 하는 것도 그 본질에 입각해서 들어오는 거예요?

还是说看中这个项目本身的收益性才进入的？

아니면 조금 발전된, 아 요거 자체의 수익성을 보고 들어오는 거예요?

我反而觉得相反。

오히려 반대 같은데 나는.

如果像您说的那样，时间久了城市自然会扩张

말씀하신 그런 거라면 시간이 지나면 도시는 확장되기 마련이야 라고 하는

在那个时代这个理念是对的

시대에는 그 컨셉이 맞는데

但现在这个周期结束了，随着时间推移城市会开始收缩，就不该去京畿道外围，而应该不断在市中心布局，所以外国资本即便买下市中心昂贵地块全部改造成仓库，也是顺应这个趋势而来的

이제 그 사이클이 끝나서 점점 시간이 흐를수록 도시가 축소될 거야 라기 시작하면 경기도 외곽으로 갈 게 아니라 자꾸 도심에다가 박아놔야 되잖아요 그러니 외국계 자본이 도심 한복판에 있는 좀 비싼 땅이라도 사서 아예 다 창고로 채우자라고 하는 건 그 트렌드에 맞춰서 들어오는 거네

所以实际上，一家非常著名的外资投资公司已经在国内收购了价值约1500亿韩元的自助仓储建筑进行运营。不过，这些巨额资金似乎正将自助仓储作为一种内容来利用。这只是一个单纯的内容，宣传宣传，实际上主要是通过运营来获取市价差额收益。所以把自助仓储填满，缴纳税款和利息，真正的目标是赚取市价差额。而且正如之前提到的，这个行业一旦实现规模经济，收益率必然会非常高。因此，他们通过收购大量资产，将这些打包提高收益率，然后上市或出售，这正成为全球趋势。

그래서 실제로 외국계 엄청 유명한 운용사가 국내 한 천 오 백 억 정도 셀프스토리즈 건물을 매입을 해서 운영하고 있거든요 그런데 정확하게 이런 엄청난 큰 자금은 셀프스토리를 하나의 콘텐츠로 지금 활용하고 있는 것 같아요 이건 하나의 단순 콘텐츠고 홍보 홍보 약간 진짜는 시세차익 그냥 운영은 그걸로 하고 그래서 셀프 스토리를 채워 놓고 세금 낼 거 내고 이자 낼 거 내고 진짜는 시세 차익을 노리는 거고 그다음에 아까 말씀드린 것 같이 업 자체가 규모의 경제를 이루면 수익률이 엄청 높게 나올 수밖에 없는 업이기 때문에 그렇게 해서 엄청나게 많은 자산을 매입을 해서 이걸 하나 다 묶어서 수익률을 높여서 상장을 하거나 매각을 하는 게 글로벌 트렌드로 가고 있는

我觉得是这样。

것 같아요.

这个行业做得越多，收益率就越高。

이 업은 많이 할수록 수익률이 높아요.

所有行业都是这样。

모든 업은.

卖馒头的小摊贩如果那样做，收益率也会很高，但这个行业尤其更高吗？

찐빵 장사 조 차도 그렇게 하면 수익률이 높긴 높은데 근데 이거는 특히 더 높아요?

有什么原因吗？

그 이유가 있어요?

尤其是更高吗？

특히 더 높고요?

尤其更高的原因是什么呢？

특히 더 높은 이유는 뭐예요?

完全

완전한

可以实现完全自动化和无人化运营，固定成本

자동화문인화가 가능하고 고정비용.

几乎不需要额外

추가비용이 거의

费用。比如我们

없다 저희도 예를 들어 삼

从运营三十个增加到一百个，并不需要增加员工，因为可以实现完全自动化无人化运营，而且完全没有人事成本。同时客户人均消费非常高，每位客户每月支付十万韩元，且约40%会使用超过一年，随着人均消费持续增长，加上近乎完全的自动化无人化运营几乎不需要投入资源，这种运营模式本身就具有极高的收益率。以美国为例，这类企业的收益率通常能达到30%至接近40%。因此像我们这样的企业，由于规模经济效应，自然能实现高收益率。

십 개를 운영하다가 이 백 개를 운영한다고 해서 직원이 더 늘어나는 게 아니기 때문에 완전한 자동화 무인화가 가능하고 그다음에 인건비 같은 게 아예 없고 고객 객단가가 엄청 높잖아요 고객 한 명당 월 십 만원을 내고 거의 일 년 이상 사용하는 게 사 십 퍼센트라고 하며 객단가가 더 늘어나기 때문에 엄청나게 높은 객단가와 거의 완전한 자동화 무인화이기 때문에 들어가는 리소스가 없어서 기본적으로 운영 모델 자체가 엄청 높은 수익률이 나오고 실제로 미국 같은 경우만 해도 이 업체들 보통 수익률이 한 삼 십 퍼센트, 사 십 퍼센트 가까이 되거든요 그렇기 때문에 저희 같은 경우도 규모의 경제로 인해 자연스럽게 높은 수익률이 날 수밖에 없는.

40%是指

사 십 퍼센트는

资本回报率

자본 대비 수익률이에요

不，就是营业利润率

아니요 그냥 영업이익률.

销售额的。

매출의.

那么从我们总部的立场来看。

그러면 우리 본사 입장에서.

所以这个我仔细考虑过，

그러니까 이게 제가 앞머리를 굴려봐도

总部只考虑好的

본사 만 좋은

不要成为物业出租人，应该成为股东

사업 임대인이 되지 말고 주주가 돼야 돼요

总部只做对自己有利的事情吗？

본사 만 좋은 일 그런 것도 하십니까?

经营良好的店铺你们也会支付转让费收购吗？

잘되는 사업장은 그 권리금 주고 인수도 하세요.

有这样的计划吗？

그럴 계획도 있으세요?

不过我们公司目前确实没有这类计划。

그런데 저희도 어쨌든 그런 건 없다.

我们正在准备收购资产，与其小打小闹，更倾向于大规模运作

자산을 매입하려고 준비를 하고 있는데 조그맣게 하기보다는 크게 갈려고 그런

没有理由小规模操作，以后地价上涨要开发时，换地块还得说服其他业主不是吗？

건 없다 크게 가야 되는 이유는 나중에 땅값 올라서 개발하려면 다른 구분상 가면 다른 사람들 설득해야 되는 거예요?

是的，开发不容易，大规模操作才能获得房地产差价收益

네, 개발이 쉽지 않고 크게 해서 부동산 차익 네,

总统说过靠房地产套利的时代已经结束了，现在开始要逐步准备转型

차익이라든가 더 이상 부동산으로 차익을 먹는 시대는 갔다고 대통령이 그렇게 얘기했는데 지금부터 슬슬 준비한다고

我认为是商业用途

생각합니다 상업용

因为是房地产项目，所以我们正在筹备的是枢纽商圈振兴计划

부동산이니까 그래서 저희가 지금 준비하고 있는 건 역세권 활성화 사업을 하려고 지금 준비를 하고 있고

您是说激活枢纽商圈吗？

역세권 활성화를 시킨다고요?

完全是朴树的站域商圈

아예 박수가 역세권

活化项目给的容积率很高，把老旧大楼买下来那样运营

활성화 사업이 용적률 많이 주거든요 거기에 오래된 빌딩 사가지고 저렇게 굴리다가

收购之后

매입을 해서

开发的话实际案例能翻三倍

개발하면 실제 사례를 세 개 뻥튀기 할 수 있어요

这实际案例是这样的，但难点在于需要大量收购，必须整块地皮收购，就在江东站

이게 실제 사례가 이렇게 그런데 이게 조금 난이도가 있는 게 많이 매입을 해야 돼가지고 아예 통으로 블락을 매입을 해야 돼가지고 강동역 바로

前面说是江东站前区域中心，所以容积率给得高

앞이라고 하더라고요 강동역 앞에 지역 중심이라서 용적률 잘 주는 뎁니다

那个说是已完成案例，是其他公司或别处进行的项目，意思是以那个为目标对吧

저게 완료 사례라고 하는데요 저거는 타사나 다른 곳에서의 진행 그러니까 저걸 꿈으로 간다는 거죠

实际上这类站域商圈活化项目很多都在推进，现在好像还没动工，但确实是通过整合老旧建筑进行复合开发来提升区域价值

저런 식으로 실제로 역세권 활성화 사업이 많이 진행이 되고 있는데 지금 아직 착공은 안 하는 것 같아요 아직 착공 안 한 것 같은데 실제로 이렇게 노후화된 건물들을 모아서 복합개발을 통해서 시대착위를 올리고 있습니다.

那是社区重建项目，一次性整合数十甚至上百户住宅，打造成那样漂亮的高层商住综合体。

저거는 동네 재개발인데 수십 채 때로는 백 채 넘는 집들을 한꺼번에 모아놓고 저렇게 멋들어진 고층 주상복합으로 만드는 사업인데,

全买下来吗？

다 산다고?

现在正考虑全部收购。

아예 다 사려고 지금 생각을 하고 있습니다

这是在做另一种业务啊。

다른 사업을 하는 거네요

准确来说，是先收购老旧建筑作为自助仓储运营，同时持续收购更多房产，一边继续经营自助仓储业务，待获得站域活化项目许可后出售——这是我当前的策略。

정확하게는 오래된 노후화된 건물을 매입을 해서 셀프 스토리지로 운영을 하면서 그다음에 많은 건물을 계속 일부고 계속 매입을 해나가면서 셀프스를 계속 운영을 하고 역세권 활성화 사업이 가능하도록 인허가가 받으면 그때 매각을 하는 게 지금 제 전략입니다

并不打算成为站域活化项目的实施主体，而是想在那里抢占先机

역세권 활성화 사업의 시행 자가 될 생각은 없고 거기 알박기 하겠다는

您说是不是？

말씀 아니에요?

就是说啊。

그러니까.

要开展枢纽商圈活化项目并买下那些房产，需要收购约百套住宅，但买下百套做仓储业务的话，顶多只能用上三套作仓库，不可能把百套全改成仓库啊。

역세권 활성화 사업을 해서 저걸 다 사려면 집이 백 채 정도 사야 되는데 저 백 채 사서 창고 사업을 하면 세 채 정도만 창고로 쓸 수 있지 백 채를 다 창고로 쓸 수는 없잖아요

不过这个规模有点大，目前常见的活化项目专用面积大约在400到1000坪左右，那样的话大概需要收购几十套。

근데 이거는 좀 많이 큰 거고 보통은 지금 활성화된 게 한 전용 면적 바닥 면적 한 사 백 평에서 한 천 평 정도 되는데 그렇게 되면 대략 몇십 개 정도는 매입을 해야 될

我觉得。

것 같아요.

通常像半石住宅或小型商铺也得收购几十套才行。

보통 반석주택들이나 조그만 상가도 몇십 개 매입해야죠.

这样以商铺为主大量收购后，在那里设置自助仓储运营，这个也是自助仓储，那个也是自助

그렇게 해서 상가 위주로 많이 매입을 해가지고 거기서 셀프스를 넣고 운영을 하다가 얘도 셀프 스토리지 얘도 셀프

仓储，这里全是IMBOX收购的

스토리지 얘도 셀프 스토리지 여기는 다 IMBOX 구매네

我正考虑这样运营下去，不过

이렇게 운영하다가 그렇게 생각하고 있습니다 그런데

那是在同一个区域啊，同一个区域真有那么多参考需求吗？

그건 그 똑같은 지역인데 똑같은 지역인데 그렇게 참고 수요가 많을까요?

不过可以确定的是，首尔的业务绝对都能做好。首尔的需求量确实非常庞大，所以生意很好做。你看现在旁边那家企业，直接买下十几层的整栋楼，全部用来做自助仓储业务运营。所以我们也要大量收购房产，只要需求旺盛就可以持续扩张

그런데 확실한 거는 서울은 무조건 다 잘 돼요 서울은 확실히 수요가 확실히 엄청나게 많아서 수요가 많아서 잘 되고 아무리 그러니까 지금 여기 옆에 있는 업체도 십 몇 층 건물 아예 통으로 다 매입을 해서 그쪽에 다 셀프스를 엄청 넣고 운영을 하고 있고 그렇기 때문에 저희도 많은 건물들을 매입을 해서 굳이 수요가 많이 있으면 계속 더

继续做下去就行

하면 되니까

我们正计划按这种方式推进业务

이런 식으로 사업을 하려고 지금 진행을.

那现在这样操作的话，最后就只剩下仓储业务了

그러면 그러고 짐만 남는구나 지금.

之所以这么做，是因为现在这个时代，靠房地产项目盈利确实不容易

그렇게 해서 이제 그러니까 왜 그러냐면 지금 실제로 부동산 사업을 해서 수익을 내기가 쉽지 않은 시대니까요.

Coupang

쿠팡이

房地产都被Coupang垄断了，它唯一吃不下的就只剩仓储业务，所以

다 잡아먹는 부동산 쿠팡이 못 잡아먹는 게 창고밖에 안 남았으니 할

能做的选择确实不多了

수 있는 게 많이 없는 것 같아요.

现在能做的事情不多，所以只能这样进行

지금 할 수 있는 게 많이 없으니까 이런 식으로 해서

就是这个了。

이게 딱 이거네요.

最终商业建筑会变成住宅，因为住宅需求大，所以为了提前获取开发利益而抢占商业地产，并承担利息成本这样操作

결국은 상가에 있는 건물들이 결국은 주택이 될 텐데 주택 수요가 많으니까 그전에 그 개발 이익을 거두기 위해서 상가를 선점하고 그 이자 비용을 참고로 이렇게 하고

正如刚才所说，自助仓储是目前唯一能在这种地方产生收益的模式。

셀프 스토리지가 아까 말씀드린 대로 정확하게 이런 데서 수익을 낼 수 있는 게 지금 아무도 없습니다.

现在转一圈就会发现，老旧建筑根本找不到利用价值，在老旧建筑里

지금 돌아다니다 보면 노후화된 건물을 활용할 수 있는 게 아무것도 없고 노후화된 건물에

虽然从长远看，'塞鸡蛋'是高收益的房地产投资项目，但在那漫长的等待期里用什么来'塞鸡蛋'——这决定了收益性，而除了自助仓储iMBox外别无选择

알을 박아놓는 건 멀리 보면 수익성 높은 부동산 투자 사업이지만 그 멀리 보는 기간 동안에 알을 뭘로 박아놓냐 그러니까 수익성을 좌우하는데 그거는 셀프 스토리지 아이 엠박스 말고는 없으니

没错，与其让别人运营，不如我们自己来，所以正在准备大量收购

맞습니다 그거를 남조 운전시키지 말고 내가 해버리자 그래서 엄청나게 많이 매입을 하려고 준비를 하고 있습니다

今天您为什么过来呢？

오늘 왜 나오셨어요?

为什么出来了？

왜 나왔어요?

现在

지금

两个小时

두 시간

已经过了一半了，不知道会不会回到我们这边

반 지났는데 저희한테 돌아오는지 모르겠어요

为什么突然出来了？

왜 갑자기 나왔어요?

首先，现在对自助仓储无人仓库的认知度还是太低

일단은 지금 셀프 스토리지 무인창고에 대한 인식이 아직도 너무 낮은 거

像是宣传

같아요 홍보

消费者们，包括消费者和出租方业主，认知度都还太低

소비자들 그러니까 소비자도 그렇고 임대인 건물주도 그렇고 아직 인식이 너무 낮아서

我需要扩张业务，但人们不了解，还需要开设更多分店

나는 확장을 해야 되는데 사람들이 모른다 지점도 많이 위치해야

同时需要吸引更多客户，这是宣传的目的之一。其次，我们I'm Box在国内的自助仓储领域做得最好，未来我们怀揣远大梦想，正在付出巨大努力，希望大家多多关注。

되고 고객도 많이 위치해야 되고 이렇게 알리는 목적도 있고 그다음에 확실한 거는 그다음에 저희 아임박스가 이 셀프 트윈을 국내에서 제일 잘하는 것 같고 앞으로 되게 큰 꿈으로 해서 나아가려고 노력을 많이 하는데 관심 가져달라고 이렇게 나와 있어요.

谁啊？

누가요?

谁？

누가?

谁？

누가?

现在这个信息是要发给谁

지금 그 메시지 누구한테

您是想看什么呢？

보고 싶으신 거예요?

因为我们的老客户都知道的，上次听说过的，确实如此

왜냐하면 우리 손경제분들 다 아실 거거든요 지난번에 들어서 맞습니다

首先，对于为闲置空间烦恼的房东和建筑业主们，我们也希望能分担他们的困扰，然后考虑尝试一下我们的保管服务如何？

일단 그 공실로 고민하시는 임대인 건물주께서도 고민 많이 가져주시고 그다음에 보관 서비스를 한번 이용해볼까?

或者，那些想以更优惠价格使用服务的消费者朋友们，如果能给予关注就太好了。另外，对于全球运营商或受害者们，我也已经做好了准备。

아니면 저렴하게 나도 이용하고 싶은데라는 소비자분들께서도 관심가주시면 좋을 것 같고 이제는 하나 더 글로벌 운영사라든가 피해자들께서도 제가 준비돼 있으니까

我想让投资者们展开竞争。

투자자들을 경쟁을 붙이고 싶다.

现在就来一次吧。

이제 한번.

实际上我们收到了很多联系。

실제로 연락이 많이 와요.

现在就来一次吧。

이제 한번.

不是可转换债券那种。

전환사채 같은 거 말고.

出现在数字中的数字。

숫자에 나오는 숫자.

让那些只会烧钱的人打电话来吧。

자본만 태울 사람 전화해라.

今年预计大约三千亿左右。

올해 한 삼 천 억 정도 예상하고 있습니다.

三千亿中的一部分

삼 천 억 중에 한 일

投资时想吸引的资金大概达不到这个数，所以

억 정도 안 나와요 투자할 때 유치하고 싶은 돈이 그래서

三年期间现在资金聚集约一兆

삼 년 동안 일 조 정도 지금 자금 몰

比海力士

하이닉스보다

规模相当大啊。

꽤 크시네.

应该可行。

가능할 것 같아요.

现在讨论已经相当深入了。

지금 이야기가 꽤 많이 돼가지고.

不过话说回来，无论困难与否，我们周围能多些这样的机会对我们来说总是好事。

그래도 뭐 그래 어렵든 쉽든 우리 주변에 또 이런 것도 많이 생기면 우리 입장에서는 좋죠.

只有通过多样化的竞争，消费者才能受益。

다양한 사람들이 경쟁을 해야 소비자는 좋은 거죠.

必须要有竞争。

경쟁을 해야 돼요.

如果我们没体验过自助仓储服务，他们提供一日体验券之类的活动，我实在不明白为什么——为什么要用自助仓储一天？至少三个月起租才合理。

우리 그 셀프 스토리지 이용 안 해봤으면 한번 이용할 수 있게 하루 이용 체험권 이런 거는 왜 하는지 난 진짜 모르겠습니다 셀프 스토리지 하루 이용하는 걸 왜 해 왜 해 최소한 석 달

三个月？需要租一天的人大概是因为妈妈突然说明天要来。

석 달요 하루 이용할 사람은 엄마가 갑자기 내일 온다니까

除此之外，租一天的情况确实少见。

그거 말고는 없어요 하루는.

我觉得这种情况应该挺多的。

많이 있을 것 같아요.

给我们一些这样的优惠吧。

그런 선물 좀 줘봐요.

或者如果使用券本身有点负担，那就提供大幅折扣的优惠。

아니면 이용권 자체가 좀 부담스러우면 할인을 많이 해주는 할인 건이다.

比如三个月半价这样的折扣方案。

석 달에 반값에 해주는 할인 건이라든가.

是的，都可以做到。

예 다 가능합니다.

所有

모든게

都可以做到。

다 가능합니다.

空置率很高啊。

공실은 많구나.

看来所有事情都能做到。

모든게 다 가능한거 보니까.

首先，使用过一次的客户再次使用的概率非常高。

일단은 한번 이용해본 사람한테 재이용할 확률이 엄청 높네요.

所以我觉得对老板您也有好处，我们试用一下也不错，不然我就拿刀逼着您用了。

그래서 나도 사장님한테도 좋을 것 같고 우리도 한번 이용해보면 좋으니까 이용하지 칼 들고 이용하라고 협박하겠어요.

所以说我们双方都很合适。

그러니까 서로 서로 맞아요.

您愿意给多少呢？

얼마 주시겠어요?

您想怎么处理呢？

뭐 어떻게 할래요 좀.

我觉得赠送使用权会是个好主意。

이용권을 드리는 걸로 하면 좋을 것 같습니다.

多少钱？

얼마예요?

三个月吗？

세 개월?

三个月？

세 개월?

我们的使用权？

우리 이용권?

三个月？

세 개월?

三个月？

세 개월?

三个月？

세 개월?

三个月？

세 개월?

三

세

个月？

개월?

三个月？

세 개월?

三个月？

세 개월?

不过这个得确认一下

아니 근데 이거 확인해 봐야 되는데

平时是四个

평소에 네 개

应该有的，我先申请吧

있겠죠 일단 제가 신청하겠습니다

这不是我能决定的，到处都...？

제가 할 수 있는 게 아니고 여기저기 다?

衿川区？衿川区？

금천구 금천구?

不是，没什么

아니 안 뭐

不能就这样处理，得先确认一下

이렇게 뭐 한다 말고 근데 확인을 해봐야

我觉得可能不行，现在不是我一个人能决定的，还需要得到房东们的同意

될 것 같아요 제가 이제 제가 단독으로 할 수 있는 게 아니고 임대인들의 동의도 있어야 될 부분도 있고

啊，是这样啊

아 그렇지

那你是说，出来的时候连这些准备都没做吗？

그럼 나올 때 이런 준비도 안 하고 나왔다고?

这样的话，至少一个月肯定没问题，一个月肯定可以

그러면 일단은 한 달은 무조건 가능할 것 같고 한 달은 무조건 가능할

我觉得一个月肯定没问题，一个月肯定

것 같고 한 달은 무조건 가능할 것 같고 한 달은 무조건

应该可以，一个月肯定没问题，一个月肯定可以，一个月肯定没问题，一个月肯定可以，一个月肯定没问题，一个月全国任何分店都能用的免费体验券

가능할 것 같고 한 달은 무조건 가능할 것 같고 한 달은 무조건 가능할 것 같고 한 달은 무조건 가능할 것 같고 한 달은 무조건 가능할 것 같고 한 달은 무조건 가능할 한 달 무료 이용권 전국 어떤 지점이든 네

这个可以吧？全体人员？

그건 가능하죠 전원?

我们申请的所有听众吗？

저희 신청하는 청취자 전원?

应该是可以的，真的吗？

가능할 것 같습니다 진짜?

那身份证怎么办呢？

신분증하면 어떡하구?

不是，但如果人太多的话，现在木洞仓库那边有十五个空位。

아니 그러면 근데 만약에 몰리면 목동 무슨 창고에 지금 빈 곳이 열 다섯 개 있는데.

如果十个人涌过来，就得有五个人排队

이 십 명이 몰리면 다섯 명은 줄 서야

对吧。

되죠.

没错。

맞습니다.

不过排队的话会联系你们的。

그렇지만 줄 서 있으면 연락을 해 주기.

而且可以免费使用一个月。

그리고 한 달은 무료로 쓸 수 있게.

首尔的空置房源不多，所以如果使用一个月的话，对我们双方都非常有利

서울은 공실이 별로 없어가지고 그다음에 어찌 됐든 한 달 이용을 하면 이분이 저희한테도 엄청 좋은

这个机会我明白了。总之有空房就可以用，排队的话本来就是碰运气，但至少能免费试用一个月，不满意也可以不继续

기회가 이게 오케이 알겠어요 그럼 어쨌든 공실이 있으면 쓸 수 있고 줄 서는 거야 어차피 복불복이 운명이지만 한 달만 공짜로 이용해보고 안 해도 되고

没错

맞습니다

或者申请过程中，有人可能选择直接付费申请，已经用了三个月，到第四个月时如果想用那个月租券也可以支付

아니면 어찌어찌 신청하다가 난 여기 그냥 돈 주고 신청하고 석 달을 쓰고 있는데 넉달째 월세는 그 한 달 이용권을 낼래 하면 낼 수도

这样操作会不会有点困难？

있게 그걸 조금 힘들지 않을까요.

干脆利落地用一个月。

한 달 깔끔하게 한다.

优惠券代码要通过手经济输入，只有这样才能生效。

쿠폰 코드를 손경제로 해가지고 손경제로 입력해야지만 이렇게 되는 걸로.

一个月。

한 달.

明白了。

알겠습니다.

今天是仓库业务。

오늘은 창고사업.

EM盒子。

이엠박스.

时隔许久终于脱身了。

한 오랜만에 탈출하셨었습니다.

久违露面时事业也做得非常好，客户在增加，投资引进也即将进行，本以为再也不会见面的人又同样地再次出现

오랜만에 나오셨을 때에도 굉장히 잘 되고 있고 사업도 잘 되고 있고 고객도 늘고 있고 투자 유치도 곧 할 거고 그래서 다시는 볼 일 없을 것 같이 왔다가 똑같이 또 또 나와서

发展得很好，投资引进也即将完成

잘 되고 있고 투자 유치도 곧 될 거고

就像那位总问'什么时候来'的炸酱面先生一样

네 마치 짜장면 같은 분 언제 와요?

都到了

다 왔어요

不是说都到了嘛。

다 왔다니까요.

好的。

네.

I AMBOX的南成勋社长。

I AMBOX의 남성훈 사장님.

不过因为经常见面

그래도 자주 보니까

挺好的。

좋다.

下次无聊的时候再出来吧？

다음번에 또 심심할 때 나오세요?

感觉还不错吧。

아이 좀 좋죠.