本集简介
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Starting a new life in Australia isn't easy.
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A lot of companies have rejected me.
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Sometimes I feel like, oh, I gonna quit, I give up.
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Working progress is a podcast to help skilled migrants rebuild their careers in a new country.
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You'll hear inspiring real life stories, expert advice and valuable tips to help You find a job and advance your career. Working progress, listen now wherever you get your podcasts.
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您正在收听的是 SBS 广播中文普通话节目。
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从法律角度看待社会现象，以专家意见指点生活迷津。
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请听现场说法。
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现场说法，您了解法律，咨询问题的空间。
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听众朋友，您好！
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非常欢迎您继续收听 SBS 广播中文普通话为您带来的现场。
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说法听众热线节目。
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最近呢，在涉及澳大利亚最具代表性的画家之一弗雷德里克麦卡宾的故居所有权纠纷中呢，物业看护人提出了逆权侵占的申请。
最近呢，在涉及澳大利亚最具代表性的画家之一弗雷德里克麦卡宾的故居所有权纠纷中呢，物业看护人提出了逆权侵占的申请。
试图呢获得房屋产权。
试图呢获得房屋产权。
在今天的现场说法听众热线节目中呢，我们邀请朗伦律师事务所劳仁利狗主任律师张卓轩呢，从案例出发，和我们聊一聊。
在今天的现场说法听众热线节目中呢，我们邀请朗伦律师事务所劳仁利狗主任律师张卓轩呢，从案例出发，和我们聊一聊。
逆权侵占的法律知识。
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非常欢迎听众朋友拨打热线电话，一三零零七九九三二三，或发送短信至零四四八七九九三二三来参与节目。
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咨询您碰到和有疑问的法律问题。
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当然，如果您之前的法律问题有解决的话，也非常欢迎您分享解决的途径和经验。
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首先来连线本期节目嘉宾张律师，您早！
首先来连线本期节目嘉宾张律师，您早！
哎，您好，主持人。
哎，您好，主持人。
非常谢谢张律师做客我们的节目哈。
非常谢谢张律师做客我们的节目哈。
呃，其实涉及到这个逆权侵占哈，新闻中总是会引起人们的关注哈。
呃，其实涉及到这个逆权侵占哈，新闻中总是会引起人们的关注哈。
呃，刚才提到这个澳大利亚最具代表性的画家之一，弗雷德里克麦卡宾的故居的这个所有权纠纷中哈，逆权侵占呢，再次登上了这个新闻的。
呃，刚才提到这个澳大利亚最具代表性的画家之一，弗雷德里克麦卡宾的故居的这个所有权纠纷中哈，逆权侵占呢，再次登上了这个新闻的。
报道中哈，呃，能首先请您给我们简要的介绍一下这个新闻中涉及的这个逆权侵占，嗯，到底是怎么回事吗？
报道中哈，呃，能首先请您给我们简要的介绍一下这个新闻中涉及的这个逆权侵占，嗯，到底是怎么回事吗？
怎么解释这个逆权侵占呢？
怎么解释这个逆权侵占呢？
呃，这个逆权侵占的话，在澳洲的话，呃，虽然每个州它有具体的法律规定，有一些差异。
呃，这个逆权侵占的话，在澳洲的话，呃，虽然每个州它有具体的法律规定，有一些差异。
但是基本上来讲，它都要达到一些核心的要件。
但是基本上来讲，它都要达到一些核心的要件。
嗯。
嗯。
嗯，比如说呃我们还是以这个维多利亚州为。
嗯，比如说呃我们还是以这个维多利亚州为。
一个例子。
一个例子。
嗯。
嗯。
那它的法律主要有这个叫做 Limitation of Actions Act 1958，还有 Transfer of Lands。
那它的法律主要有这个叫做 Limitation of Actions Act 1958，还有 Transfer of Lands。
那这上面都会啊综合地体现到这个昵称侵占所要达到的核心条件，主要是有第一的话。
那这上面都会啊综合地体现到这个昵称侵占所要达到的核心条件，主要是有第一的话。
就是逆前侵占计算的时间的话，是要从这个房屋的所有人
就是逆前侵占计算的时间的话，是要从这个房屋的所有人
呃，这个没有经过他的许可，然后逆前侵占的人入住开始计算。
呃，这个没有经过他的许可，然后逆前侵占的人入住开始计算。
那什么叫做这个业主未经许可呢？
那什么叫做这个业主未经许可呢？
一般他在证据上显示就是双方没有任何书面的约定，然后这个逆传侵占者。
一般他在证据上显示就是双方没有任何书面的约定，然后这个逆传侵占者。
就已经在这个房子里控制这个房子，居住这个房子了。
就已经在这个房子里控制这个房子，居住这个房子了。
比如说双方没有这个租约。
比如说双方没有这个租约。
嗯。
嗯。
啊，也没有这个业主说你帮我做这个房屋的看管人。
啊，也没有这个业主说你帮我做这个房屋的看管人。
没有这样的书面委托，这是第一个要件。
没有这样的书面委托，这是第一个要件。
那么第二个要件的话，就是我刚刚讲到的逆权侵占人本身的话，他必须要实，真实的控制房屋。嗯，包括要。
那么第二个要件的话，就是我刚刚讲到的逆权侵占人本身的话，他必须要实，真实的控制房屋。嗯，包括要。
排他性的居住在里边。
排他性的居住在里边。
拥有这个房子的钥匙。
拥有这个房子的钥匙。
嗯。
嗯。
然后交这个房子所有的这些费用，还有对这个房子进行长期的维修。嗯。
然后交这个房子所有的这些费用，还有对这个房子进行长期的维修。嗯。
那么最后一个要点可能提到的就是说这个房屋的居住人，他必须要有意图是这个房子当做自己的，而不是说我是个看管人，我是个租客。
那么最后一个要点可能提到的就是说这个房屋的居住人，他必须要有意图是这个房子当做自己的，而不是说我是个看管人，我是个租客。
而且他在这个房子里呢，不能够是，比如说驱赶了房屋的所有者，或者跟房屋的所有者打仗打架，说这个房子来我来住。
而且他在这个房子里呢，不能够是，比如说驱赶了房屋的所有者，或者跟房屋的所有者打仗打架，说这个房子来我来住。
必须是非暴力的，而且是公开的以这个主人的身份在里边，就是这样的一些要件。嗯。
必须是非暴力的，而且是公开的以这个主人的身份在里边，就是这样的一些要件。嗯。
你给我们解释得非常清楚哈，就说嗯其实在这个新闻案例中哈，这个为什么叫物业看护人呢，是因为这个所有权，就是这个物业的所有者哈，是有联名的所有者，是五人共同持有哈。
你给我们解释得非常清楚哈，就说嗯其实在这个新闻案例中哈，这个为什么叫物业看护人呢，是因为这个所有权，就是这个物业的所有者哈，是有联名的所有者，是五人共同持有哈。
他是呢是被授权可以去这个看护这个物业的哈。
他是呢是被授权可以去这个看护这个物业的哈。
是不是说呃您刚才提到这个条件里面是未经许可占有哈？
是不是说呃您刚才提到这个条件里面是未经许可占有哈？
嗯，这个案例中，看护人最初是经过业主许可入住的，这种情况是不是就不符合这个逆权侵占的条件呢？
嗯，这个案例中，看护人最初是经过业主许可入住的，这种情况是不是就不符合这个逆权侵占的条件呢？
呃，我觉得他的报道上这点其实不是特别清晰。
呃，我觉得他的报道上这点其实不是特别清晰。
嗯。
嗯。
呃，有可能我认为如果他的呃反向侵占成立的话。
呃，有可能我认为如果他的呃反向侵占成立的话。
这15年的起算点，必然不是他授权作为看护人进入的时间。
这15年的起算点，必然不是他授权作为看护人进入的时间。
嗯。
嗯。
而是实际上他已经呃看护人的身份已经发生转变，也就是刚刚我们讲到的，他其实从十五年计算开始的起点时，他已经不是看护人了。
而是实际上他已经呃看护人的身份已经发生转变，也就是刚刚我们讲到的，他其实从十五年计算开始的起点时，他已经不是看护人了。
哦，就是您刚才提到一个时间点是十五年，是吗？
哦，就是您刚才提到一个时间点是十五年，是吗？
是的。
是的。
就说占有十五年，啊，就是说，如符合逆权侵占的这个条件，并且居住十五年之后，就可以申请这个逆权侵占。
就说占有十五年，啊，就是说，如符合逆权侵占的这个条件，并且居住十五年之后，就可以申请这个逆权侵占。
就可以到法院去申请逆权侵占。
就可以到法院去申请逆权侵占。
嗯，这这个案例中哈，是一位业主后来呢是更换了门锁哈，收回了许可，收回了这个物业看护的许可。
嗯，这这个案例中哈，是一位业主后来呢是更换了门锁哈，收回了许可，收回了这个物业看护的许可。
嗯，就是这种做法是不是会反而帮助这个看护人？
嗯，就是这种做法是不是会反而帮助这个看护人？
申请这个逆权侵占的成功要要素或者是成功的几率呢？
申请这个逆权侵占的成功要要素或者是成功的几率呢？
他更换门锁，实际上在这个案子当中，我觉得反而就有可能打破了看护人这个身份。
他更换门锁，实际上在这个案子当中，我觉得反而就有可能打破了看护人这个身份。
但是如果在一般的案件当中业主他更换门锁，而且长期控制这个房间，把这个人赶走的行为，应该是有助于业主这边，而不利于反向侵占人的。
但是如果在一般的案件当中业主他更换门锁，而且长期控制这个房间，把这个人赶走的行为，应该是有助于业主这边，而不利于反向侵占人的。
其实在这个。
其实在这个。
几年前吧，疫情期间，呃，也涉及到真实的案例哈，那就是这个业主呢不在境内，也没没有看过他的这个物业哈，当时呢有人就入住了。
几年前吧，疫情期间，呃，也涉及到真实的案例哈，那就是这个业主呢不在境内，也没没有看过他的这个物业哈，当时呢有人就入住了。
希望以这个逆权侵占的这个方式拿到这个入住权哈，或者物业所有权。
希望以这个逆权侵占的这个方式拿到这个入住权哈，或者物业所有权。
就说嗯如果确实存在这个逆权侵占的这些条件大部分也满足的情况下哈。
就说嗯如果确实存在这个逆权侵占的这些条件大部分也满足的情况下哈。
业主完全不知道有人长期占用这个房屋，之后还能不能主张自己的所有权呢？
业主完全不知道有人长期占用这个房屋，之后还能不能主张自己的所有权呢？
嗯，这个我觉得，逆权侵占一旦成立的话，业主肯定就没有办法主张。
嗯，这个我觉得，逆权侵占一旦成立的话，业主肯定就没有办法主张。
但是如果在15年的期间，这个业主说我完全不知道有人住在这里的话。
但是如果在15年的期间，这个业主说我完全不知道有人住在这里的话。
这个其实也是比较难以成立的。
这个其实也是比较难以成立的。
就算是你长期在海外，实际上你还是会对这个物业有一定的，有人会回去看，因为一个房子如果没有人居住，空置15年的话。
就算是你长期在海外，实际上你还是会对这个物业有一定的，有人会回去看，因为一个房子如果没有人居住，空置15年的话。
它本身这个房子的这个需要维修破旧，包括交，像刚刚讲到交费用。
它本身这个房子的这个需要维修破旧，包括交，像刚刚讲到交费用。
这个有地税，有 council rate 各种水费、电费这些。
这个有地税，有 council rate 各种水费、电费这些。
这个房屋所有人是不可能说完全不交这些费用，或者不知道这个事情的。
这个房屋所有人是不可能说完全不交这些费用，或者不知道这个事情的。
嗯。
嗯。
所以说其实反向侵占成立的要点是挺困难的。
所以说其实反向侵占成立的要点是挺困难的。
不太可能说是呃偶尔一段时间有一个无家可归人居住在里边，他就可以向我提出反向清算，呃侵占。
不太可能说是呃偶尔一段时间有一个无家可归人居住在里边，他就可以向我提出反向清算，呃侵占。
然后呃业主本身的话，如果真的我我们通常生活当中看到的，像您说的还在海外的人的话，他发现有这种无家可归人住到里头的时候，他，我们肯定都会建议他要马上去 vcat 嗯。
然后呃业主本身的话，如果真的我我们通常生活当中看到的，像您说的还在海外的人的话，他发现有这种无家可归人住到里头的时候，他，我们肯定都会建议他要马上去 vcat 嗯。
去申请这种 possession order 也就是说驱逐这个人赶快离开的这么一个命令。
去申请这种 possession order 也就是说驱逐这个人赶快离开的这么一个命令。
嗯。
嗯。
啊，否否则的话，这这个不是反向侵占的问题，本身对他房屋的价值都会造成很大的影响。
啊，否否则的话，这这个不是反向侵占的问题，本身对他房屋的价值都会造成很大的影响。
嗯，呃，还有这种情况呢，就是说啊，把这个房子借给朋友或亲戚住多年哈，会不会存在这个逆权侵占或者被占走的风，占走的风险呢？
嗯，呃，还有这种情况呢，就是说啊，把这个房子借给朋友或亲戚住多年哈，会不会存在这个逆权侵占或者被占走的风，占走的风险呢？
呃，刚刚我们讲到第一个要件就是这个人的居住前提是屋主是不不允许的。
呃，刚刚我们讲到第一个要件就是这个人的居住前提是屋主是不不允许的。
嗯。
嗯。
或者就不是说不允许，就是没有任何合法的授权的。
或者就不是说不允许，就是没有任何合法的授权的。
也不知。
也不知。
那么如果是对，如果是亲戚朋友或者是租赁这样子，或者是看管人的话。
那么如果是对，如果是亲戚朋友或者是租赁这样子，或者是看管人的话。
通常他都会有书面文件去确认这个身份关系的。
通常他都会有书面文件去确认这个身份关系的。
所以一般情况下应该不会在您刚刚说的假定的情况下发生。
所以一般情况下应该不会在您刚刚说的假定的情况下发生。
那么其实这也提醒了大家，就是如果说这个人是我允许他住进去的话，那么最好有书面的文件去证明这层关系。
那么其实这也提醒了大家，就是如果说这个人是我允许他住进去的话，那么最好有书面的文件去证明这层关系。
哦，就是即使借给朋友住。
哦，就是即使借给朋友住。
那么也最好有一个书面的东西，对吧？
那么也最好有一个书面的东西，对吧？
对，最起码我会有跟朋友的，比如微信记录，或者是啊具体的书面记录，说哦，这个事情你要帮我看管啊，最近你怎么样了，我的房子怎么样了，肯定有这样的记录，不太可能说我借给你住之后。
对，最起码我会有跟朋友的，比如微信记录，或者是啊具体的书面记录，说哦，这个事情你要帮我看管啊，最近你怎么样了，我的房子怎么样了，肯定有这样的记录，不太可能说我借给你住之后。
我就再也不管，然后所有的费用都是你来交。
我就再也不管，然后所有的费用都是你来交。
嗯。
嗯。
呃，房屋坏了要修栅栏也是你来修。
呃，房屋坏了要修栅栏也是你来修。
那如果你会变成这样子的话，那肯定反向侵占更有可能会被主张。
那如果你会变成这样子的话，那肯定反向侵占更有可能会被主张。
非常谢谢张律师的分享和介绍。
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听众朋友，您正在收听的是现场说法听众热线节目。
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做客本期节目的嘉宾呢，是张卓轩律师。
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非常欢迎您继续拨打热线电话一三零零七九九三二三。
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1300799323，或发送短信至零四四八七九九三二三，来参与节目，咨询您碰到和有疑问的法律问题。
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接下来我们接听听友电话，这位是。
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张先生张先生，您好。
张先生张先生，您好。
喂。
喂。
哎，您好，张先生。
哎，您好，张先生。
啊，你好你好。
啊，你好你好。
你好。
你好。
那个我想问律师一个问题啊，就是说啊，首先我是，我先介绍一下我自己，我我是 property manager。
那个我想问律师一个问题啊，就是说啊，首先我是，我先介绍一下我自己，我我是 property manager。
然后我在最近的一次那个 warrant 啊过程当中呢，就是说啊租客已经，我我那个那个房子已经被我就是重新呃， take 那个 position 了。
然后我在最近的一次那个 warrant 啊过程当中呢，就是说啊租客已经，我我那个那个房子已经被我就是重新呃， take 那个 position 了。
然后呃租客因为当那个警察就 po 呃那个 sheriff 在那边的时候，那个租客是不在的，所以他以呃我们换了门锁，然后他就没办法再进去了。
然后呃租客因为当那个警察就 po 呃那个 sheriff 在那边的时候，那个租客是不在的，所以他以呃我们换了门锁，然后他就没办法再进去了。
根据法律规定呢，就是说啊因为他里边的房子里边的啊东西呢，的确是非常非常贵重的。
根据法律规定呢，就是说啊因为他里边的房子里边的啊东西呢，的确是非常非常贵重的。
啊，我看过那个房子，而且也拍了照。
啊，我看过那个房子，而且也拍了照。
但是呢他那个因为他下边的呃 storage 和所有的房子里面都是占满的。
但是呢他那个因为他下边的呃 storage 和所有的房子里面都是占满的。
那么根据法律，就是说我在28天呃的时候，这14天以后呢，我需要把他的物品挪到一个 storage 里面去。
那么根据法律，就是说我在28天呃的时候，这14天以后呢，我需要把他的物品挪到一个 storage 里面去。
呃，但是根据，但是因为实际操作的问题呢，我就想问一下律师，在14天以后，我没有地方放他的东西。
呃，但是根据，但是因为实际操作的问题呢，我就想问一下律师，在14天以后，我没有地方放他的东西。
那么二，按照法律来讲，我28天以后才可以卖他，就出售他的东西，就是我才可以有权去处理他的这些。
那么二，按照法律来讲，我28天以后才可以卖他，就出售他的东西，就是我才可以有权去处理他的这些。
财产。
财产。
那么如果我没有地方去存他的东西的情况下，我可不可以在14天以后就开始做这件事情呢？
那么如果我没有地方去存他的东西的情况下，我可不可以在14天以后就开始做这件事情呢？
教你学。
教你学。
呃，是这样子的，呃，还是希望您能够谨慎按照法律规定去处理这些物品。
呃，是这样子的，呃，还是希望您能够谨慎按照法律规定去处理这些物品。
呃，也不存在说没有地方放的问题，因为呃如果按照一个正常流程，你是需要付钱去把它这些东西呃储存到法律规定你可以处理的那天为止。
呃，也不存在说没有地方放的问题，因为呃如果按照一个正常流程，你是需要付钱去把它这些东西呃储存到法律规定你可以处理的那天为止。
然后你的费用也可以从处理的这些这些金额当中扣除。
然后你的费用也可以从处理的这些这些金额当中扣除。
然后那么如果被他的东西被卖掉之后，呃，他有，就是多长时间，就是我可以处理，就是卖掉之后所获得的这些钱呢？
然后那么如果被他的东西被卖掉之后，呃，他有，就是多长时间，就是我可以处理，就是卖掉之后所获得的这些钱呢？
因为首先我再重复一遍，他的东西是非常非常贵重的。
因为首先我再重复一遍，他的东西是非常非常贵重的。
啊，基本上啊是可以卖出很多很多钱的。
啊，基本上啊是可以卖出很多很多钱的。
啊，那么这笔钱我是可以直接归到 landlord 那边呢？
啊，那么这笔钱我是可以直接归到 landlord 那边呢？
还是我需要为他保存一段时间呢？这个有相关的规定吗？
还是我需要为他保存一段时间呢？这个有相关的规定吗？
呃，这个具体我不是很了解，但是一个正常的流程来讲的话，应该就是如果你查到相关的法律，你12天，28天之后可以呃出售这些东西的话，那么首先出售这些东西的钱就像你说的，应该是属于对方的，不是属于你的。
呃，这个具体我不是很了解，但是一个正常的流程来讲的话，应该就是如果你查到相关的法律，你12天，28天之后可以呃出售这些东西的话，那么首先出售这些东西的钱就像你说的，应该是属于对方的，不是属于你的。
但是你的确可以按照流程一步步主张说你有其其他的合理费用要从他这里头扣除。
但是你的确可以按照流程一步步主张说你有其其他的合理费用要从他这里头扣除。
那如果他不满意你的这些主张等等，他也可以去继续跟你去进行诉讼，或者用其他的方式来去争说这些钱你不应该扣除。
那如果他不满意你的这些主张等等，他也可以去继续跟你去进行诉讼，或者用其他的方式来去争说这些钱你不应该扣除。
因为前提是你们并没有呃具体的合同规定这些具体的事项怎么处理，那么法院的观点来看，就是以合理性来去看待这些事情。
因为前提是你们并没有呃具体的合同规定这些具体的事项怎么处理，那么法院的观点来看，就是以合理性来去看待这些事情。
嗯。
嗯。
那么后边的事情应该就属于 local court 了，是吗？
那么后边的事情应该就属于 local court 了，是吗？
呃，如果您在悉尼的话，应该是属于 local call 管辖的范围之内之内的纠纷，我认为是的。
呃，如果您在悉尼的话，应该是属于 local call 管辖的范围之内之内的纠纷，我认为是的。
嗯。
嗯。
噢，ok，好，谢谢。
噢，ok，好，谢谢。
哎，供您参考。
哎，供您参考。
张先生，专心开车，祝您顺利哈！
张先生，专心开车，祝您顺利哈！
听众朋友，您正在收听的是现场说法听众热线节目。
听众朋友，您正在收听的是现场说法听众热线节目。
我们的热线电话依然是一三零零七九九三二三一三零零七九九三二三。
我们的热线电话依然是一三零零七九九三二三一三零零七九九三二三。
你可以发送短信至零四四八七九九三二三来参与节目。
你可以发送短信至零四四八七九九三二三来参与节目。
向做客我们今天节目嘉宾的，节目现场的嘉宾张卓璇律师呢，现场咨询您碰到和有疑问的法律问题。
向做客我们今天节目嘉宾的，节目现场的嘉宾张卓璇律师呢，现场咨询您碰到和有疑问的法律问题。
那么张律师，还是回到我们今天这逆权侵占的话题，还有一一部分想问您的哈。嗯，就说如果是这种。
那么张律师，还是回到我们今天这逆权侵占的话题，还有一一部分想问您的哈。嗯，就说如果是这种。
嗯，别人已经长期占用了自己的房产，自己也及时发现了，应该怎么办比较好呢？
嗯，别人已经长期占用了自己的房产，自己也及时发现了，应该怎么办比较好呢？
如需要收集哪些证据来？
如需要收集哪些证据来？
比方说再把这这个物业再拿回来呢？把对方赶走呢？
比方说再把这这个物业再拿回来呢？把对方赶走呢？
呃，首先就像我刚刚跟主持人解释过的，如果对方已经去法院申请了逆产逆权侵占，那你只能够去像刚刚提出的那些要素那样子去提出这些要素没满足。
呃，首先就像我刚刚跟主持人解释过的，如果对方已经去法院申请了逆产逆权侵占，那你只能够去像刚刚提出的那些要素那样子去提出这些要素没满足。
但是如果是在非常初期的阶段，你发现一个你完全不认识的人住在你的房子。
但是如果是在非常初期的阶段，你发现一个你完全不认识的人住在你的房子。
那最直接的方式肯定是去法院申请 possession order 然后让警察把他赶走。
那最直接的方式肯定是去法院申请 possession order 然后让警察把他赶走。
嗯。
嗯。
就像刚刚张先生那样做，他当然他是赶租客，但是原理是一样的。嗯。
就像刚刚张先生那样做，他当然他是赶租客，但是原理是一样的。嗯。
就是我看到在我们的线上有一位听友，他是通过短信的形式在提问哈，就说请问反对逆权侵占的详细证据都有哪些？
就是我看到在我们的线上有一位听友，他是通过短信的形式在提问哈，就说请问反对逆权侵占的详细证据都有哪些？
呃，如果对方已经提出了申请你的房产，是逆权侵占，他主张他的要件达到了，那么你要提出提供的反对的，就是针对这些要件所提供的反对的。
呃，如果对方已经提出了申请你的房产，是逆权侵占，他主张他的要件达到了，那么你要提出提供的反对的，就是针对这些要件所提供的反对的。
嗯。
嗯。
比如说像我们刚刚讲，那具体案例肯定又不一样啊。
比如说像我们刚刚讲，那具体案例肯定又不一样啊。
对。
对。
比如说像刚刚我们讲的说看守人的话，那当然你会拿出合同说我跟他是看守关系。
比如说像刚刚我们讲的说看守人的话，那当然你会拿出合同说我跟他是看守关系。
嗯。
嗯。
然后如果他是租赁人的话，那么我肯定会有一些协议会说他是租赁人。
然后如果他是租赁人的话，那么我肯定会有一些协议会说他是租赁人。
首先确定的是他住在里边是我授权许可的。
首先确定的是他住在里边是我授权许可的。
如果有这些，你当然要拿出来，对吧？
如果有这些，你当然要拿出来，对吧？
嗯。
嗯。
然后第二点的话就是你肯定会说呃他在，要么就是我知道他在里面住的话，他根本就不是我同意住进去的。
然后第二点的话就是你肯定会说呃他在，要么就是我知道他在里面住的话，他根本就不是我同意住进去的。
就像刚刚讲到的，更换过门锁，而且不是说更换了一次之后，15年就不管了。
就像刚刚讲到的，更换过门锁，而且不是说更换了一次之后，15年就不管了。
嗯。
嗯。
而是不停的在更换，不停的在跟他发通知驱赶他。
而是不停的在更换，不停的在跟他发通知驱赶他。
那么最好的情况肯定是法院直接要 possession order 嗯。
那么最好的情况肯定是法院直接要 possession order 嗯。
然后再有的话就是刚刚讲到的，consolodate，land tax，这些所有的费用的话。
然后再有的话就是刚刚讲到的，consolodate，land tax，这些所有的费用的话。
那么，啊，包括水费，还有就是电费这些的话，那么如果是你发现有人住在这的话，那这些所有的费用的话，你你肯定是还是要自己去支付，不能说哦，他住在那就本来应该他来付。
那么，啊，包括水费，还有就是电费这些的话，那么如果是你发现有人住在这的话，那这些所有的费用的话，你你肯定是还是要自己去支付，不能说哦，他住在那就本来应该他来付。
那其实这样对你自己并没有任何的好处。
那其实这样对你自己并没有任何的好处。
如果是举个极端的例子的话，比方说我就是这个有两处房产，其中一处呢不住，但是呢也不想出租，可能这个因为自己偶尔可能会想住，但是长时间也不住。
如果是举个极端的例子的话，比方说我就是这个有两处房产，其中一处呢不住，但是呢也不想出租，可能这个因为自己偶尔可能会想住，但是长时间也不住。
但是这时候呢，这个比方水电煤、物业、煤气费啊，各种的都是 consol 费，都是自动扣费的，自动缴费的。
但是这时候呢，这个比方水电煤、物业、煤气费啊，各种的都是 consol 费，都是自动扣费的，自动缴费的。
即便有人入住了，他没有缴这部分钱，仍然是我来付，是不是对方也很难提起这个逆权侵占呢？
即便有人入住了，他没有缴这部分钱，仍然是我来付，是不是对方也很难提起这个逆权侵占呢？
肯定的，因为你本身交 rate 的行为就是你在主张你是所有人的一个很强力的证明。
肯定的，因为你本身交 rate 的行为就是你在主张你是所有人的一个很强力的证明。
嗯，非常谢谢张律师给我们的分享和介绍哈，听众朋友。
嗯，非常谢谢张律师给我们的分享和介绍哈，听众朋友。
您正在收听的是现场说法听众热线节目。
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我们的热线号码是一三零零七九九三二三一三零零七九九三二三，您可以发送短信至零四四八七九九三二三
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哎，大家好，早上好。
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哎，我我想问问张律师，呃，那个。
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卖房子的问题，房子卖了，呃， settle 们也差不多了，但是这个买家提出一个要求，我想知道这个合不合理。
卖房子的问题，房子卖了，呃， settle 们也差不多了，但是这个买家提出一个要求，我想知道这个合不合理。
他说你水电煤，啊，NBN 什么都全部都已经，啊，就是通知那个公司停掉了。
他说你水电煤，啊，NBN 什么都全部都已经，啊，就是通知那个公司停掉了。
但是它这个不足够，要，aboris 这种呃所有的呃电、煤气，还有 nbn。他这个要求合不合理？
但是它这个不足够，要，aboris 这种呃所有的呃电、煤气，还有 nbn。他这个要求合不合理？
嗯，不好意思，我听不清他的具体问题是，究竟是指什么意思？
嗯，不好意思，我听不清他的具体问题是，究竟是指什么意思？
他他停掉的话，呃，是说他切断了那些所有的呃 connection 呢？
他他停掉的话，呃，是说他切断了那些所有的呃 connection 呢？
还是说他只是转到另外一个人的名字。
还是说他只是转到另外一个人的名字。
这个这个因为水水费的话，一般呃就是成交的时候就会计算数字。
这个这个因为水水费的话，一般呃就是成交的时候就会计算数字。
电费还有呃 nbn 的，像这种网费的话，都是跟着谁住在里边，谁是 occupant。
电费还有呃 nbn 的，像这种网费的话，都是跟着谁住在里边，谁是 occupant。
谁就会连接的。
谁就会连接的。
这个一般不会在买卖房产的时候讨论这样的问题，所以我不是特别明白这个问题。
这个一般不会在买卖房产的时候讨论这样的问题，所以我不是特别明白这个问题。
他说这个 abolish a b o l i s h 我根根据我的理解，这个这个英文啊，你要把就是那个电线啊，那个呃煤气管道啊，什么都要把它弄掉。
他说这个 abolish a b o l i s h 我根根据我的理解，这个这个英文啊，你要把就是那个电线啊，那个呃煤气管道啊，什么都要把它弄掉。
我说这个和这个和，怎么不怎么合理啊？
我说这个和这个和，怎么不怎么合理啊？
你要如果他，我又不知道你买房子的也，那那个目的是什么。
你要如果他，我又不知道你买房子的也，那那个目的是什么。
如果万一那个 settlement 有有什么障碍的话，那那这个卖家把所有这些东西全部都拆掉，我估计啊要拆掉这些东西肯定要那个呃，嗯，Permission from council 或者是 from 什么的，你是不是这样子啊？
如果万一那个 settlement 有有什么障碍的话，那那这个卖家把所有这些东西全部都拆掉，我估计啊要拆掉这些东西肯定要那个呃，嗯，Permission from council 或者是 from 什么的，你是不是这样子啊？
呃，所以我觉得您还是要在没签合同之前把这个事情跟对方沟通清楚啊，因为我我也不是很理解。
呃，所以我觉得您还是要在没签合同之前把这个事情跟对方沟通清楚啊，因为我我也不是很理解。
他们约，他们想跟你约定的是什么意思？
他们约，他们想跟你约定的是什么意思？
对，你要问清楚到底想要的是什么。
对，你要问清楚到底想要的是什么。
他想要的是什么？
他想要的是什么？
他想把把把所有的那个呃连接全部把它搞掉，让他把房子拆掉，他他就是这个意思。
他想把把把所有的那个呃连接全部把它搞掉，让他把房子拆掉，他他就是这个意思。
我说我又不是要拆房子的人，为什么要我来把它？
我说我又不是要拆房子的人，为什么要我来把它？
万一你的 settlement 不 go ahead 那那下一个人哪有水电煤呀？
万一你的 settlement 不 go ahead 那那下一个人哪有水电煤呀？
你这样无无端端的拆掉人家的财产。
你这样无无端端的拆掉人家的财产。
你你一定要有 permit 的，我认为你是不是这样？
你你一定要有 permit 的，我认为你是不是这样？
嗯。
嗯。
我认为您说的是对的，所以还是需要跟他搞清楚他究竟想做什么。
我认为您说的是对的，所以还是需要跟他搞清楚他究竟想做什么。
然后跟。
然后跟。
市市政市政，还有像您说的，呃，水电煤。
市市政市政，还有像您说的，呃，水电煤。
别的公司都要确认他们要做的这个程度，你需要呃配合的程度的话，需要像您说的什么样的 permit 或者是呃如果再接通的话，你又要承担多少的费用，这些我觉得你都需要跟相关的就是呃对对口的这个人。
别的公司都要确认他们要做的这个程度，你需要呃配合的程度的话，需要像您说的什么样的 permit 或者是呃如果再接通的话，你又要承担多少的费用，这些我觉得你都需要跟相关的就是呃对对口的这个人。
和单位的话要问清楚，然后才能够考虑要不要跟他做这笔交易。
和单位的话要问清楚，然后才能够考虑要不要跟他做这笔交易。
对呀，所以我的回答就是说我我觉得这个是要求是完全不合理的。
对呀，所以我的回答就是说我我觉得这个是要求是完全不合理的。
说房子又不是我要拆掉，为什么要我要负责把所有的那个那个电线杆啊什么，电缆啊什么全部都清掉？
说房子又不是我要拆掉，为什么要我要负责把所有的那个那个电线杆啊什么，电缆啊什么全部都清掉？
我说，万一你不给我验，那谁谁来负责去去连接？
我说，万一你不给我验，那谁谁来负责去去连接？
如果我这样做不是破坏破坏了人家的那个财产了吗？
如果我这样做不是破坏破坏了人家的那个财产了吗？
你肯定要有 permit 才能才能干的，没有 permit 你怎么干啊？
你肯定要有 permit 才能才能干的，没有 permit 你怎么干啊？
对，所以刘女士，我觉得您可以就还是跟各方面去呃沟通清楚，然后比如说他就是两倍的房价让你干这个事，如果你的 deposit full，forfeited 这些都能 cover 这些费用的话，我觉得你可以考虑啊。
对，所以刘女士，我觉得您可以就还是跟各方面去呃沟通清楚，然后比如说他就是两倍的房价让你干这个事，如果你的 deposit full，forfeited 这些都能 cover 这些费用的话，我觉得你可以考虑啊。
但问题是咱们还是要讲清楚，第一你要干什么。
但问题是咱们还是要讲清楚，第一你要干什么。
第二，我是要跟各个部门搞清楚这个成本和费用是多少，最后再说这个交易能不能进行，对吧？
第二，我是要跟各个部门搞清楚这个成本和费用是多少，最后再说这个交易能不能进行，对吧？
嗯。
嗯。
但但是在那合同里面完全没有提及这个 settlement 差不多到了，他才说这个问题。那，哎，呦我操。
但但是在那合同里面完全没有提及这个 settlement 差不多到了，他才说这个问题。那，哎，呦我操。
嗯，还是要看合同本身了。
嗯，还是要看合同本身了。
嗯哼。
嗯哼。
就是就是说我我根本没有这个责任，我我认为你说对不对？
就是就是说我我根本没有这个责任，我我认为你说对不对？
呃，还是要看合合同本身，问一下您的律师，让他看了合同之后去分析之后，看能不能跟对方提出异议吧。
呃，还是要看合合同本身，问一下您的律师，让他看了合同之后去分析之后，看能不能跟对方提出异议吧。
嗯。
嗯。
合同没有这个要求。
合同没有这个要求。
嗯。
嗯。
呃，我们没有办法给你意见，因为我们没有看过合同。
呃，我们没有办法给你意见，因为我们没有看过合同。
好吧。
好吧。
对，您找自己律师看一下合同，然后给一些提供的一些意见，和对方好好的沟通哈。
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谢谢林女士咨询，祝您顺利。
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听众朋友，我们的热线电话依然是一三零零七九九三二三一三零零七九九三二三，你可以发送短信至零四四八七九九三二三来参与节目。
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咨询您碰到和有疑问的法律问题。
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张律师，还是回到逆权侵占的话题哈。
张律师，还是回到逆权侵占的话题哈。
根据您的了解，在澳大利亚，逆权侵占的这个成功率，呃，或者这个常见度，常不常见？成功率怎么样呢？
根据您的了解，在澳大利亚，逆权侵占的这个成功率，呃，或者这个常见度，常不常见？成功率怎么样呢？
嗯，就现在来看的话，其实逆权侵占比起其他人是很少很少的。
嗯，就现在来看的话，其实逆权侵占比起其他人是很少很少的。
嗯。
嗯。
他一般只出现在遗产不清嗯的情况下。
他一般只出现在遗产不清嗯的情况下。
因为一旦这个财产是有主人的话，不太可能在15年当中，这个主人完全不付任何的费用，然后闲置这个房子，不做任何的维修，不做任何的出租。
因为一旦这个财产是有主人的话，不太可能在15年当中，这个主人完全不付任何的费用，然后闲置这个房子，不做任何的维修，不做任何的出租。
然后也从来不去看一下。嗯。
然后也从来不去看一下。嗯。
所以说这个很少见，这个如果是出现这种情况的话，成功率怎样？
所以说这个很少见，这个如果是出现这种情况的话，成功率怎样？
呃，如果出现，成功率肯定是高的，因为如果真正出现这个情况，那么这个住在里头十五年这个人一定是懂相关的法律，他一定是按照这个法律去做的。
呃，如果出现，成功率肯定是高的，因为如果真正出现这个情况，那么这个住在里头十五年这个人一定是懂相关的法律，他一定是按照这个法律去做的。
一般之前见到的案例都是这样子的，就是这个住在里面人其实已经知道他咨询了清楚是可以这么做的，然后他就会按照这15年的方式去做。
一般之前见到的案例都是这样子的，就是这个住在里面人其实已经知道他咨询了清楚是可以这么做的，然后他就会按照这15年的方式去做。
哦。
哦。
比如说我知道的好像呃有一个是一个地产中介。
比如说我知道的好像呃有一个是一个地产中介。
他发发现了一个完全废弃的房屋，然后他又去对这个房屋进行维修，然后交这个 rates 嗯，然后住在里边。
他发发现了一个完全废弃的房屋，然后他又去对这个房屋进行维修，然后交这个 rates 嗯，然后住在里边。
嗯。
嗯。
他这个15年这个期限，如果是中间，比方说短暂的离开旅行，会不会影响啊？
他这个15年这个期限，如果是中间，比方说短暂的离开旅行，会不会影响啊？
呃，如果是住在反战清单里的人住在里头，短暂旅行的话并不会影响。
呃，如果是住在反战清单里的人住在里头，短暂旅行的话并不会影响。
你也可以发送短信零四四八七九九三二三来咨询您碰到和有疑问的法律问题。
你也可以发送短信零四四八七九九三二三来咨询您碰到和有疑问的法律问题。
接下来接听这位听友是王先生，王先生您好。
接下来接听这位听友是王先生，王先生您好。
哎，主持人您好。
哎，主持人您好。
您好。
您好。
张律师您好。
张律师您好。
我的问题是关于拍卖，参加拍卖以后，如果买到了这个。房产
我的问题是关于拍卖，参加拍卖以后，如果买到了这个。房产
嗯。
嗯。
他的屋子里面的设施，在30天一般是交交付，对吧？
他的屋子里面的设施，在30天一般是交交付，对吧？
可不可以缩短？
可不可以缩短？
比如说7天、15天，可不可以谈判？
比如说7天、15天，可不可以谈判？
什么时间谈？
什么时间谈？
我我我不太听得懂你说30天交付买卖房子里、屋子里的东西，这个我没有听说过有这样的规定。
我我我不太听得懂你说30天交付买卖房子里、屋子里的东西，这个我没有听说过有这样的规定。
啊，不是，呃，我是没，可能没讲清楚。
啊，不是，呃，我是没，可能没讲清楚。
如果在拍卖时候成功买到了这个房产。
如果在拍卖时候成功买到了这个房产。
嗯。
嗯。
屋里面的设备要在30天之内。
屋里面的设备要在30天之内。
清空是吗？
清空是吗？
这个对情况，这个 settle 啊，用英文说 settle 是在30天之后是吧？
这个对情况，这个 settle 啊，用英文说 settle 是在30天之后是吧？
那么这个时间可不可以谈判？
那么这个时间可不可以谈判？
比如说15天。
比如说15天。
就清这个房屋是吗？
就清这个房屋是吗？
清是对。
清是对。
你说，你说的是 settlement 的时间。
你说，你说的是 settlement 的时间。
对 settlement 的时间。
对 settlement 的时间。
settle，settlement 时间当然可以谈判啊。
settle，settlement 时间当然可以谈判啊。
哦，可以谈判。
哦，可以谈判。
在什么时间谈？
在什么时间谈？
是在这个拍卖前谈呢？
是在这个拍卖前谈呢？
还是在拍卖当天？
还是在拍卖当天？
当然是拍卖前，因为拍卖前你的合同上就会写啊。
当然是拍卖前，因为拍卖前你的合同上就会写啊。
你就当时拍卖前发了合同，你就会跟他讲说我拍卖的前提，对这这个合同的话，我要求。
你就当时拍卖前发了合同，你就会跟他讲说我拍卖的前提，对这这个合同的话，我要求。
嗯。
嗯。
呃，有什么样的那个时间上的约定，是不是可以改成这样？
呃，有什么样的那个时间上的约定，是不是可以改成这样？
如果对方说你拍卖之后，你这个这个条款我可以同意给你改，然后你拍卖之后才能有效果。
如果对方说你拍卖之后，你这个这个条款我可以同意给你改，然后你拍卖之后才能有效果。
多数的人，如果是呃他卖的时候的话是不介意的话，他他可以是跟你先把这个条款谈了。
多数的人，如果是呃他卖的时候的话是不介意的话，他他可以是跟你先把这个条款谈了。
但是我知道，比如这个房子特别好卖的话，他可能就直接拒绝你了，就就会说我就是30天，然后大家谁愿意卖就卖。
但是我知道，比如这个房子特别好卖的话，他可能就直接拒绝你了，就就会说我就是30天，然后大家谁愿意卖就卖。
嗯。
嗯。
哦，这样的。
哦，这样的。
屋里面的设备，比如说水，那水电煤设备，还有这个下水道，如果在30天，在交付那最后那一天，或者交付之期间内。
屋里面的设备，比如说水，那水电煤设备，还有这个下水道，如果在30天，在交付那最后那一天，或者交付之期间内。
发现，比如说下水道堵了，是由呃房主来决，呃来清理吧？
发现，比如说下水道堵了，是由呃房主来决，呃来清理吧？
啊，这个具体还是要看合同的约定，一般合同会写得很清楚。
啊，这个具体还是要看合同的约定，一般合同会写得很清楚。
就是你签合同当天什么样，交付房子房子是什么样。
就是你签合同当天什么样，交付房子房子是什么样。
呃，就是不是不是不是这个意思，就是说你签合同当时的样子，你自己检查清楚。
呃，就是不是不是不是这个意思，就是说你签合同当时的样子，你自己检查清楚。
这样子，相当于所所有的风险，你买房子人就承担了。
这样子，相当于所所有的风险，你买房子人就承担了。
你不要跟我说是，因为你很难举证他塞的时候究竟是签合同当时塞的，还是你 settlement 的时候塞的。
你不要跟我说是，因为你很难举证他塞的时候究竟是签合同当时塞的，还是你 settlement 的时候塞的。
所以通常这种情况下的话，都会当你自己签合同当时候就已经存在了。
所以通常这种情况下的话，都会当你自己签合同当时候就已经存在了。
所以说我们房东的，就卖房子人是不会管这些的。
所以说我们房东的，就卖房子人是不会管这些的。
但是也有一些房东卖的话比较好跟你协商一点，说哦，大家出点钱。
但是也有一些房东卖的话比较好跟你协商一点，说哦，大家出点钱。
从 settlement 里头扣点钱，把这个事情处理了，不要影响大家的交易。
从 settlement 里头扣点钱，把这个事情处理了，不要影响大家的交易。
但一般情况下是合同都会写说呃你只要是买了，签合同当时房子什么样，settlement 的话，你就不能再提出来说有什么问题。
但一般情况下是合同都会写说呃你只要是买了，签合同当时房子什么样，settlement 的话，你就不能再提出来说有什么问题。
所以通常没有发现的问题的话，都会主张说是合同当时签合同当时就是这样子了，就是小的房屋的一些小的问题的话。
所以通常没有发现的问题的话，都会主张说是合同当时签合同当时就是这样子了，就是小的房屋的一些小的问题的话。
嗯，嗯，那么在比较难去 argue 说这个塞是，除非你有很。
嗯，嗯，那么在比较难去 argue 说这个塞是，除非你有很。
清晰的证据说我签合同当天我照了照片，这个地方就是没有这个的。
清晰的证据说我签合同当天我照了照片，这个地方就是没有这个的。
然后到了 settlement 才出现的，所以这个东西你你一定要清。
然后到了 settlement 才出现的，所以这个东西你你一定要清。
但是一般这种情况我很少见过，绝大多数的话都是没有办法，一般是房，就是买房子的人会承担这个事情。
但是一般这种情况我很少见过，绝大多数的话都是没有办法，一般是房，就是买房子的人会承担这个事情。
展开剩余字幕（还有 19 条）
哦，因为我听说过下水道被堵，哎，这个在交涉当中呢，在买的当天呢，看不出来，很干净。
哦，因为我听说过下水道被堵，哎，这个在交涉当中呢，在买的当天呢，看不出来，很干净。
但是下面堵了，要花，比如说几百块来清理。
但是下面堵了，要花，比如说几百块来清理。
那么由谁来承担？
那么由谁来承担？
是卖方呢？
是卖方呢？
还是买方？
还是买方？
一般都是买方的，因为就像你说的，这个东西你没有办法举证，你没有办法举证的，而且你不可能为了几百块钱去跟人家打官司的。
一般都是买方的，因为就像你说的，这个东西你没有办法举证，你没有办法举证的，而且你不可能为了几百块钱去跟人家打官司的。
嗯。
嗯。
哦，好多谢。
哦，好多谢。
谢谢王先生咨询，祝您顺利哈。
谢谢王先生咨询，祝您顺利哈。
好的，与时间关系，今天节目要和听友们说再见了，非常谢谢张律师做客今天的节目，也非常感谢听友们打入电话咨询。
好的，与时间关系，今天节目要和听友们说再见了，非常谢谢张律师做客今天的节目，也非常感谢听友们打入电话咨询。
因个人情况因人而异，法律问题复杂，本节目仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议。
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具体法律纠纷呢，请您咨询专业的律师。
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了解澳洲，融入澳洲，欢迎登录 sbs 点 com 点 au 前斜杠 language 前斜杠 mandarin。
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